高すぎる中古マンションに注意!なぜ三為業者は「三為契約」を使うのか

ZUU online / 2019年12月9日 16時30分

写真

(画像=Rawpixel.com/Shutterstock.com)

不動産を売買する際、特殊な契約を交わすことがあります。その中で転売業者によく使われるのが「第三者の為にする契約」です。似たような取引は他の契約形態でもできますが、転売業者はあえて使おうとしません。その理由を知ると、初心者が中古物件に手を出すことの難しさがわかります。

■間に入るが仲介はしない三為業者

三為業者とは、転売業者やブローカーを指す言葉です。「第三者の為にする契約(略して「三為契約」)」を売り主と交わして、不動産を売買します。

不動産業者が不動産を仕入れて名義を変更し、それから転売すると、不動産取得税などの費用と登記の手間が2倍になります。それを避けるため、売り主から買い主に直接所有権を移すための契約を結ぶことがあります。これが三為契約です。法律に関する詳細な説明は省きますが、買い主と不動産業者は別途売買契約を結ぶことによって、これを合法的に行えます。

仲介との違いは、売り主が不動産業者であることです。物件明細書を見ると、取引態様のところに「仲介」や「売主」などと書かれています。「売主」と書いてある中古物件には、三為業者が取り扱う物件が多くあります。

■なぜ使わない?「買い主の地位譲渡契約」でも転売はできる

転売業者やブローカーが三為契約を使う最大の理由は、自社への名義変更を省略できるからです。このように売り主から買い主へ直接名義を書き換えることは、「買い主の地位譲渡契約」でもできます。

地位譲渡契約とは、買い主としての権利をまるごと売買する取引のことです。まず、売り主とブローカーは通常の不動産売買契約を交わします。次に、ブローカーはこの契約で成立した購入する権利(および義務)を買い主に売ります。たとえば、1億円の売買契約を買い主に1億1,000万円で売ると、差額の1,000万円がブローカーの利益になるわけです。

本稿は三為契約の仕組みをテーマにしているので、あえてブローカーという書き方をしていますが、地位譲渡契約は転売にはあまり使われません。融資が下りずに流れた場合や、農地法に基づいた許可を受けられなかった場合など、買い主側の都合でキャンセルされたときに使われることが多いです。

■「第三者の為にする契約」では仕入価格が買い主にわからないことがミソ

「三為」は、転売の代名詞と言っていいでしょう。多くのブローカーが、地位譲渡契約ではなく三為契約を使っています。それは、買い主に仕入価格を知られないためです。

この記事に関連するニュース

トピックスRSS

ランキング