家を購入予定です。住宅ローン控除が受けられない新築住宅があるって本当ですか？

ファイナンシャルフィールド / 2024年2月5日 10時0分

住宅ローンを利用して住宅を新築したり、取得したりした場合などに、住宅ローンの年末残高に応じて一定の税額控除を受けることができる「住宅借入金等特別控除」（以下、住宅ローン控除という）は、多くの方が利用する税制面の優遇制度です。最大で13年間と長期にわたり、所得税の還付などを受けることができるため、利用者にとっては「メリットを享受している」と実感しやすい制度の1つといえるでしょう。この記事では、2024年以降に住宅を取得しようと考えている方々に向けて、適用範囲の変更点や注意点などについて、確認してみたいと思います。

2024年1月時点での住宅ローン控除

住宅ローン控除の借入限度額や控除期間は、その住宅への入居年に応じて定められています。基本的には、2025年までに入居した住宅を対象として、控除率は0.7％、控除期間は新築住宅等の場合最大13年、中古住宅の場合は最大10年となります。その上で、住宅の環境性能等に応じた住宅（認定住宅等）に対して、借入限度額の上乗せ措置が講じられています。認定住宅等は、図表1にも記載のとおり、以下のものがあります。

●認定長期優良住宅
●低炭素建築物
●低炭素建築物とみなされる特定建築物
●特定エネルギー消費性能向上住宅（ZEH水準省エネ住宅）
●エネルギー消費性能向上住宅（省エネ基準適合住宅）

これらの認定住宅等の適用に応じて、それぞれ借入限度額は異なりますが、2024年以降に入居した場合には、それぞれ2023年までの場合よりも500万円から1000万円程度減額されています。

また、上記以外の住宅は「一般の新築住宅（その他の住宅）」に分類され、2024年以降は原則として住宅ローン控除の適用対象外となります。

2024年1月以降の新築住宅は、省エネ基準の適用が必要

2024年1月以降に建築確認を受けて新築された住宅について、住宅ローン控除を受けるためには、「省エネ基準」に適合していることが必須要件となります。そして、2024年1月以降に入居する場合には、「省エネ基準適合住宅」であることの証明書が必要となります。

例外として、2023年12月31日までに建築確認を受けており、2024年6月30日までに竣工済みであれば、該当の新築住宅が省エネ基準に適合しない「その他の住宅」であり、かつ2024年1月以降に入居した場合でも、住宅ローンの適用対象となります。ただし、この場合の借入限度額は2000万円で、控除期間は10年となります。

図表1　住宅を新築等した場合の借入限度額、控除期間等

国税庁　No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）より引用

「省エネ基準適合住宅」であることの証明書

2024年1月以降に「省エネ基準適合住宅」であることを証明するには、以下のいずれかを提出する必要があります。

（1）建築士等（一級建築士、二級建築士または木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関および住宅瑕疵担保責任保険法人）が発行した、建築住宅性能評価書の写し

（2）登録住宅性能評価機関の住宅省エネルギー性能証明書の写し

2025年4月以降の新築住宅等については省エネ基準適合が義務化され、さらにその義務基準も引き上げられていく方向です。

まとめ

全体的に住宅ローン控除の変更点は、地球温暖化対策の一環として、建築物についても省エネ基準の適合義務化などの強化を図り、温室効果ガスなどの削減目標実現を目指す方向となっています。

住宅ローン控除といえば、「13年間、0.7％」との印象が強いですが、この記事に記載のとおり、2024年以降はたとえ新築の住宅であっても適用対象外（控除額0円）となることがあり得ます。また、中古住宅の場合でも住宅ローン控除は適用できますが、一般の住宅は10年間で2000万円まで、認定住宅等の場合には10年間、3000万円となります。さらに、子育て世帯や若者夫婦世帯には、借入限度額の水準を据え置く措置なども予定されています。
まずは取得する住宅について、認定住宅等に当たるのか、住宅ローン控除はどの程度適用できるか、などのことを、購入前に不動産会社に必ず確認するようにしましょう。