アングル：世界の不動産市場、金融緩和でも急ピッチの回復見込めず

９月５日、世界の不動産市場は急激な金利上昇で打撃を受けたが、今後、徐々に金融緩和が進んでも、過去の不動産ブームにつながったような大量の資金流入は見込めないとみられている。ニューヨークで８月撮影（２０２４年　ロイター/Kent J Edwards）

Tom Sims　Matt Tracy　John O'Donnell　Iain Withers

[ニューヨーク／ロンドン ５日 ロイター] - 世界の不動産市場は急激な金利上昇で打撃を受けたが、今後、徐々に金融緩和が進んでも、過去の不動産ブームにつながったような大量の資金流入は見込めないとみられている。

欧州中央銀行（ＥＣＢ）、イングランド銀行（英中央銀行）、スイス、スウェーデンなどの中央銀行はすでに利下げを開始しており、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）も追随するとみられている。

ただ、業界関係者や金融機関によると、債券や普通預金の魅力が増す中、不動産市場からは資金が流出している。

チューリッヒ保険の不動産リサーチ担当グローバルヘッド、アンドリュー・アンジェリ氏は「まだ危機を脱していない」とし、不動産市場が急ピッチで回復する見込みは薄いとの見方を示した。

不動産市場は過去２年間の利上げで大きな打撃を受けた。欧州では不動産大手のシグナが経営破綻。コンサルティング会社ファルケンシュテーグによると、ドイツの不動産関連の企業倒産は今年上半期に１１００件を超えた。

英国でも業種別で不動産関連の企業倒産が２年連続で最多だった。今年６月までの１年間の倒産件数は約４３００件に達した。  

特にオフィス市場は金利上昇と在宅勤務で大打撃を受けた。だが、影響は住宅市場にも波及。ドイツでは不動産価格の下落に伴い大手不動産会社の破綻や投融資の減少が起きており、住宅不足が悪化している。

米不動産会社ＮＡＩバーンズ・スカロ（ピッツバーグ）のブライアン・ウォーカー社長は「オフィス市場は底を打ったと言う人もいるだろうが、どうしてそんなことが言えるのか分からない」とし、多くの投資家がオフィスビルを金融機関に明け渡していると指摘した。

ドイツの不動産融資大手、ＤＺ銀行のコルネリウス・リーセ最高経営責任者（ＣＥＯ）は、利上げの影響が波及するのに３年かかると指摘。「ほぼ３分の２は終わったが、予想外の事態に見舞われ得る局面に入っている」と述べた。

ドイツや中国など多くの国では景気が減速しており、懸念は一段と強まっている。

＜不動産融資への懸念＞

不動産投資会社ＪＬＬの試算によると、商業用不動産市場では、今年から来年にかけて世界全体で合計２兆１０００億ドル相当の債務の返済が必要となる。このうち３分の１近くは今年上半期に借り換え契約が締結されたが、来年は最大５７００億ドルの返済資金が不足する恐れがある。

米国の投資家の間ではオフィスビルを金融機関に明け渡す動きが広がっている。運用会社ブルックフィールド・アセット・マネジメントは、音楽事務所やスタジオが入居していることで有名なニューヨークのブリル・ビルディングを手放した。

不動産ブームを受けて市場に参入した中小の銀行も脅威にさらされている。

フロリダ・アトランティック大学のレベル・コール教授（ファイナンス）は、米国の６２行の中小銀行が巨額の不動産融資債権を抱えていると指摘。一部は破綻の危機があるとの見方を示した。資金調達を大口預金に依存しており、直ちに預金が引き出されるリスクがあるという。

米マーベリック・リアルエステート・パートナーズ（ニューヨーク）の共同創業者デービッド・アビラム氏によると、来年は大量の融資が返済期限を迎えるため、銀行は融資債権の売却を目指しているが、一部では額面の４０％でしか買い手が見つからず、売却を棚上げしている銀行もある。

ＥＣＢは、ユーロ圏の一部大手行が商業用不動産の評価額をつり上げ、融資状況の悪化を隠蔽（いんぺい）している可能性があると指摘している。

融資債権の売却先送りは事態の悪化につながりかねない。人気のある立地とそうでない立地の差は広がりつつある。

シュローダー・キャピタル（ニューヨーク）のジェフリー・ウィリアムズ氏によると、ロサンゼルスではフォックスの撮影所があるセンチュリーシティーの商業地区が好調だが、ダウンタウンでは多くのビルが経営破綻し、空き室も目立つ。

不動産市場の深刻な悪化に見舞われているスウェーデンでは、それでも利下げへの期待が浮上している。同国の不動産大手ＳＢＢのレイフ・シネスＣＥＯは「資本コストが下がり、不動産価格が上昇する可能性があると信じるのであれば、その方がいい。今はムードが一変している」と語った。