外資系資金引き揚げ REITはもうダメなのか

   東証マザーズ上場で、不動産投資信託（REIT）の設立母体のリプラスが2008年9月24日、東京地方裁判所に破産手続きを申し立て、破たんした。REITの設立母体が破たんしたのは初めて。世界的な景気悪化で、07年夏まで不動産取引の牽引役だったREIT市場も減速している。母体が破たんしても、REIT資産そのものは守られる。とはいえ、市場への影響は小さくなく、REIT市場はますます苦境に追い込まれていく。

影響を受けるのは株価　配当には問題なし

   昨夏のサブプライム問題以前までは好調が伝えられていたREIT市場が一変している。新興の建設・不動産業者の相次ぐ倒産で、不動産市場を支えてきた外資系の投資ファンドが資金を引き揚げていることが大きな痛手になった。

   リプラスも設立から6年の新興企業で、機関投資家などと稼働率の低いオフィスビルなどの用途転換や新築、賃貸住宅などに再生して利回り物件として保有、売却するアセットマネジメント事業を主力に、賃貸住宅の保証サービスや家賃回収業務なども手がけた。負債総額は約326億円。8月には不動産のオーナーに対する送金遅延が発生するなど、資金繰りに窮していた。

   リプラスが設立したリプラス・レジデンシャル投資法人は06年6月に東京証券取引所に上場した。REIT資産は分離されていて、投資法人は「設立母体の破たんの影響は軽微」と説明している。8月には米投資会社のオークツリー・キャピタル・マネジメントが投資法人の第三者割当増資を引き受けて出資割合を30％超とし、さらに8月29日からはオークツリーの子会社、アップル・リンゴ・ホールディングスが公開買い付け（TOB）を実施、これを48.4％まで引き上げる計画。TOBは現在も継続中だ。

REIT株価の下落は大幅

   とにかく、REIT市場は荒れている。41銘柄のうち、9月25日の株価が前日比マイナスになった銘柄は22あった。リプラス・レジデンシャルは前日比8.59％下落の17万100円で取引を終えた。大幅に下げた銘柄は、ジョイント・リート投資法人が同8.25％下落して21万6700円、日本ホテルファンド投資法人が7.83％下がり25万1600円だった。「健闘」している銘柄には、上場時期が比較的早い、不動産大手などが出資して設立した銘柄が少なくないが、「全体的に低調なことは変わらない」（不動産ファンドの関係者）。

   一連の新興不動産会社などの倒産に加えて、「リーマン・ショック」で外資系ファンドの撤退は今後ますます鮮明になってくる。そのため、不動産市況の好転はまったくといって見込めない。REIT市場はもうダメなのか。

   ひん死の重症だが、「オークツリーのように不動産に直接投資するよりも、REITの投資口投資のほうがよいと考えているファンドもある。リプラスも、資産運用会社が完全にオークツリーの傘下に入るから、かえって安定するだろう」（REITアナリストの山崎成人氏）という。このあたりに一縷の望みがあるようだ。