住宅購入で失敗しない!住宅ローンの組み方5つのコツ

オールアバウト / 2018年4月14日 20時30分

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今まさに住宅購入を検討しているけど、ローン返済に不安があり契約に踏み切れない、購入予算をいくらに設定すればいいのか悩んでいるなどの不安をお持ちではないでしょうか?住宅を購入して後悔した人というのは住宅ローンの組み方によるものが大半です。ライフプランを作成し家計の実力を知り、そして金融機関やローンのこと、金利のことを知ることができれば、住宅購入は百戦危うからずです。

住宅ローンで後悔しない!失敗しない住宅購入のコツ

あなたは、今まさに住宅購入を検討しているけど、以下のような不安をお持ちの方ではないでしょうか?

・ローン返済に不安があり契約に踏み切れない、 ・購入予算をいくらに設定すればいいのか悩んでいる ・お金の見当がつかないという悩み
返済を楽にするため、そして後悔しないための「住宅ローンの組み方のコツ5つ」をご紹介します。


コツ1:家計の実力を知る

住宅購入を後悔しないためにやっておかなければならないことはたくさんあるのですが、家計の実力(返済能力)を把握しておくことが最も大切な準備の1つです。そして家計の実力を把握するためには、ライフプラン(資金計画)を作成がおすすめです。ライフプランとは、今後起こり得る結婚、出産、子育て、進学、親の介護、相続などの「イベント」と発生する収入や費用の計画をまとめた「資金計画(キャッシュフロー表)」の一覧表です。

老後までの資金計画を立てることで、頭金にどれくらいの貯蓄を取り崩しても良いのか、無理なく支払えるローン返済額や利息支払額はいくらなのかなど、「判断基準」を持つことができるのです。未来は誰にもわからないので、1円単位で細かく計算する必要はありません。Excel等の表計算ソフトなどで作成するも良し、FP協会や銀行などがホームページ上に設置しているライフプランシミュレーションを利用するのも良いでしょう。

コツ2:毎月の住宅ローン負担をイメージする

ローン返済の収入に対する負担率(ローン返済率)は、年収の20%~25%以下が理想と言われることがあります。フラット35の場合の返済負担率は35%です。この計算には、住宅ローン以外のローンも含みます。

しかし、○%と言われてもピンとこない人もいるでしょうし、負担率の感じ方には個人(家庭)差がありますし、また、住宅購入に当たり気持ちが大きくなっているかもしれませんので、具体的にイメージすることで冷静になってもらいたいと思います。イメージといっても、引越前の住居費と購入後の住居費を記入して見比べるだけです。次のような表を作ってください(ほんの少し調べたり、計算してもらう必要があります)。

引越し前後の住居費を比較しよう Kangi Financial advisers G.K.
1.マンションの場合のみ。修繕積立金は共用部分だけが対象なので、専有部分は別途備えておく必要がある。

2.固定資産税は概算で計算する。 ・年間の固定資産税(都市計画税)=固定資産税評価額×1.4% ・固定資産税評価額(おおまかな金額)=購入価格×60%
3.10年ごとに大きな修繕があることを想定して積み立てておくと安心。

今と比較してどうでしたか?住居費が増えて苦しいなと感じた場合は、他の支出を無理なく減らせるか、あるいは収入が増やせるかなど対策を考えてみてください。

コツ3:住宅ローン返済期間は○○まで

これから住居を買おうとする世代が、定年退職を迎えるころの状況は想像もつきませんが、多くの方が退職後に収入が減少することになるのは間違いないでしょう。総務省の行った家計調査によると、55-59歳と60-64歳の間に4割も収入が落ちています。

総務省統計局『家計調査年報(家計収支編)』(https://goo.gl/cKZyVL)を基に咸宜ファイナンシャル・アドバイザーズ合同会社が加工して作成
したがって、定年退職前に完済するようローンの返済期間を設定するのが望ましいのです。定年退職前にローンを完済するためにはいくらずつ返済すればよいのか、計算をしてみましょう。住宅ローンシミュレーションを利用して、完済時の年齢や金利、返済タイプ、金利タイプを変えて比較してください。例えば、3500万円のローンで、全期間固定・元利均等返済・ボーナス払無しとして計算。上段が毎月支払い額で下段が全期間の支払総額です。

住宅ローン金利・返済年数比較Kangi Financial advisers G.K.
金額は、月額が1千円未満四捨五入で総額は1万円未満四捨五入をしています。総額と借入額の差は、「支払利息」です。このように金利・金額・期間が少し変わるだけで、支払月額と総額に大きな違いがでるのです。じっくりと検討しましょう。

コツ4:金利と金融機関は選ぶもの

住宅販売会社や不動産仲介会社がすべて段取りしてくれるのですが、店頭金利と適用金利、3種類の金利のタイプ、そして金融機関の違いを知り、ご自身に有利なローンを選びましょう。

店頭金利と適用金利の違い

みなさんが住宅ローンを借りる時に使われる金利は「適用金利」です。
店頭金利とは、銀行がお金を貸すときの基準(出発点)となる金利です。銀行の窓口に行くと、その日の店頭金利が掲示されているはずです。実際には、様々な条件を達成するごとに金利が軽くなります。条件というのは、銀行ごとに、クレジットカード加入など所定の手続きで達成となるもの、個人や物件の返済能力によるもの、無条件のものがあるようです。

住宅ローン店頭金利と適用金利 Kangi Financial Advisers G.K.
次の表は、某ネット銀行の住宅ローンの2つの時点での比較です。それぞれ店頭金利はいくらかわかりますか?

住宅ローン変動金利 Kangi Financial Advisers G.K.
答えは、2018年が0.975%+1.80%で2.775%です。2014年も2.775%ですね。

金利のタイプ

次に金利のタイプは、固定型と変動型、固定期間選択型等があります。金利は割高だが最後まで返済額を安定させたい方は「固定」、金利が低い内にできるだけ元本を返しておきたい方は「変動」と、金利変動リスクに対する「許容度」で決めると良いでしょう。

固定と変動の間を取った「固定期間選択型」は、一定期間経過前が固定金利で、経過後は変動金利に変わるというタイプ。固定期間終了後に優遇金利がなくなり、基準となる金利に変動がなくても適用金利が上がることになるので注意が必要です。どれを選ぶ人が多いのかは、平成28年度の国交省の調査によると、変動型が56%を占め、次いで固定期間選択型の30%となっています。(引用:国土交通相『平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査』)。

金融機関の違い

金融機関ごとに住宅ローンの内容は異なります。「営業地域」「利率」「融資手数料・事務手数料」「繰上返済手数料」などです。審査においても、ツリー方式やスコアリング方式などの実施方法だけでなく、完済時の年齢や年収など考慮する審査項目も銀行ごとに異なるのです。ですからローンの審査に落ちても、他の銀行なら通ることもあり、1つ、2つ審査落ちしても気にする必要はありません。

フラット35

全期間固定のフラット35は、民間銀行のローンとは異なります。年齢や収入など人への要件は、民間金融機関よりも緩やかになりますが、物件に対する基準、たとえば床面積は戸建て70m²以上・マンション30m²以上、防火基準などを満たさないと利用できないという特徴があります。住宅ローンには、店頭金利と適用金利、3種類の金利のタイプ、そして金融機関の審査方法や審査基準そして金利の違いがあることを知ることが、将来の負担を減らすことへの近道です。

コツ5:補助金・減税は受けられるだけ受ける

住宅ローン控除(減税)や住まい給付金・市町村の補助金など、様々な住宅購入の優遇制度を受けると受けないでは数百万円の違いになることがあります。いただけるものはすべていただきましょう!これらの優遇を受けるためには、各々定められた要件を満たす必要があります。特に中古物件の場合は、新築と比べてかなり要件が厳しくなっていますので、要注意です。

補助金は対象外だが、補助額以上に住宅価格が割安なので購入するという場合には、「建物インスペクション」を行っておきましょう。インスペクションとは、建物の健康診断です。悪い箇所(目に見える部分)を把握することで、将来の修繕計画を立て、突然の出費に泣かされるリスクを軽くすることができます。

おわりに

ここまでお読みいただきありがとうございました。住宅ローンの組み方の5つのコツをご紹介しましたが、少しでも不安を払拭できましたでしょうか。長くにわたって付き合うことになる住宅そして住宅ローン。この記事をきっかけにして、自身の家計力を知り、幸せな新居生活を送ってもらえれば幸いです。

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