三友地価予測指数を発表 地価の上昇ピッチは東京圏と大阪圏でさらに強まる 2020年を見据えた潮目はいつか？オフィス市場から目が離せない

株式会社三友システムアプレイザル(本社：東京都千代田区、代表取締役社長：堂免 拓也)は、当社と提携する不動産鑑定士164名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2018年9月調査)を発表いたしました。
また、今回は、人口減少社会における不動産活用上の重要な施策のひとつであるバリューアップにスポットを当て、その現状や今後の課題等についてアンケートを実施。寄せられた多数の意見も併せて紹介しています。

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三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査

調査結果詳細(さんゆう資料室)
https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/30-8

※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信しています。
※さんゆう資料室は当社作成の各種レポートをご紹介しているサイトです。


■調査結果概要
＜商業地：地価の上昇ピッチは東京圏と大阪圏でさらに強まるも、名古屋圏では弱まる。＞
商業地指数の「現在」は、東京圏が79.2、大阪圏も79.2、名古屋圏は78.9となりました。前回との比較では、東京圏が78.4からやや上昇、大阪圏も78.2からやや上昇したのに対し、名古屋圏は81.8から下落しています。また、「先行き」は東京圏が63.2、大阪圏は65.3、名古屋圏は59.6と、いずれも現在より慎重な見方が増えています。

2018年は、海外資本に昨年ほどの勢いがなく、その分、昨年落ち込んだＪリートが不動産の取得額を増加させています。東京のオフィス市場では、昨年の約2倍の新規供給が予定されていますが、最近は既存ビルの二次空室に対するリーシング活動が早まっていることもあり、今のところ空室率は落ち着いています。また、最近は好調な市況を反映して定期借家契約が増えており、法定更新(継続賃料)とは異なる再契約(新規賃料)に際して賃料が値上げされる事例も増えています。ただし、2020年まで大量供給が続く市況下では潮目が変わる可能性も否定はできず、オフィス市場からは目が離せない状況となっています。

大阪では、2018年に竣工する大型ビルは「なんばスカイオ」のみと、東京とは違ってオフィス市場は非常にタイトな状況となっています。これは、関西では訪日外国人観光客の増加率が高く、ホテル等の宿泊施設の建設ラッシュがオフィスビルの新規供給にも影響を及ぼしています。このような市況下において、Aクラスビルはどこも満室状態となっており、テナント企業間の空室確保競争はますます激化しています。

再開発事業が一段落した名古屋では、大型ビルの新規供給は当面予定がなく、最近はリニア中央新幹線工事に伴うテナント企業の立退きにより、名駅周辺では移転需要が強まっています。

＜住宅地：地価の上昇ピッチは東京圏で弱まり、名古屋圏で強まる(大阪圏では横ばい)。＞
住宅地指数の「現在」は、東京圏が67.2、大阪圏は66.4、名古屋圏は80.8となりました。前回との比較では、東京圏が69.6から下落、大阪圏は66.2からほぼ横ばい、名古屋圏は77.3から上昇しています。また、「先行き」は東京圏が52.9、大阪圏は57.7、名古屋圏は61.6と、いずれも現在より慎重な見方が増えています。

2018年は女性専用のシェアハウス業者が経営破綻し、多くのサラリーマン大家がデフォルト状態となりました。金融庁が警鐘を鳴らしたこともあり、金融機関(主に地方銀行)はアパートローンに対する融資姿勢を硬化させています。最近は「融資額は売買代金の70％まで」とされることが多く、頭金のない人に対するフルローンや、売買代金に加えて不動産を取得する際の諸費用まで融資するオーバーローンは影を潜めています(金利も多少は上がっています)。しかし、市場には既に大量のアパートが供給されており、今後は賃料や利回り以上に「長期的な空室率」の見極めが重要なポイントとなりそうです。


■調査概要
調査方法 ：インターネット調査
調査期間 ：2018年8月1日～8月31日
調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士164名
対象者内訳 ：東京圏 36名 ［東京・神奈川・埼玉・千葉］
大阪圏 36名 ［大阪・京都・兵庫・奈良］
名古屋圏 13名 ［愛知・三重］
その他の地方圏 79名 ［上記以外］
指数算出方法：商業地、住宅地のいずれも各都道府県の主要都市における地価動向を先行的に表し易い高度利用地等の地域を前提として、上昇・やや上昇・横ばい・やや下降・下降の5段階で評価された地価動向の各回答者比率に100～0までを5段階に分けた係数を乗じてその和を求めた。地価動向の「現在」については過去6カ月間の推移、「先行き」については6カ月程先に向けた動向を示す。なお、本指数は地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準を表すものではない。50ポイントが強気・弱気の分かれ目となる。また、各圏域内のすべての地域で指数が示すとおりの同一の地価動向となる訳ではなく、それぞれの地域間で差異がある。


■会社概要
商号 ： 株式会社三友システムアプレイザル
代表者 ： 代表取締役社長 堂免 拓也
所在地 ： 〒102-0093
東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F
設立 ： 1980(昭和55)年5月
事業内容： 不動産鑑定評価・不動産調査・建物状況調査(インスペクション)
動産評価・業務支援サービス
資本金 ： 1億円
URL ： http://www.sanyu-appraisal.co.jp/


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