過去に住人が首つり自殺、孤独死・・・「訳あり物件」を見抜くためのポイント

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旭化成建材によるくい打ちデータ偽装の問題が拡大している中で、不動産の安全が改めて問われている。だが、購入したり借りたりする際に、その不動産に問題があるのかどうか、素人が見抜くことは容易ではないはずだ。土地や建物に何らかの問題が潜んでいる「訳あり物件」は、どうやって見抜けばいいのだろうか。「訳あり物件の見抜き方」（ポプラ社）の著者で宅建士の南野真宏氏に話を聞いた。

●12人が毒殺された建物跡地のマンション

ーーなぜ「訳あり物件」に注目するようになったんですか。

まさに自分が体験したからです。1948年に東京都・豊島区の帝国銀行椎名町支店で12人が毒殺された「帝銀事件」跡地のマンションに、その場所とは知らずに賃貸借契約を結んでしまいました。物件を見つけたときは、駅から近くて家賃は8万円という、その地域にしてはかなり好条件だったので契約しました。

保証金と家賃など約16万円を振り込み、引越し準備の段階になって、ふとネットで調べたときに、引越し先が「帝銀事件」の銀行の跡地に建てられたマンションだとわかりました。人それぞれ、感じ方に違いがあると思いますが、私は、過去にそんな凄惨な事件があった土地に建てられたマンションに住む気には、どうしてもなれませんでした。

仲介業者は「60年以上前の事件を理由に解約を認めることはできない」と言って返金に応じてくれませんでした。そこで、弁護士に頼まずに、契約金の返還などを求めて自分だけで民事調停と簡易裁判を起こしました。説明の重要な部分に誤りがあるから契約は無効だと主張しました。

結局、裁判では負けてしまいました。理由はいくつかありますが、時間が経過していたことや、事件当時とは別の建物であることなどです。この出来事から私が学んだことは、司法は「訳あり物件」に遭遇してしまった人間を、無条件で助けてくれるわけではないということです。訳あり物件からは、まず、自分で身を守るしかないんです。

●裁判で勝つのは至難のわざ？

ーーそもそも「訳あり物件」とは、どんな物件のことを指すのでしょうか。

訳あり物件とは、何らかの意味で瑕疵（かし）、すなわち欠陥がある不動産のことですが、大きく分けて4つに分類できます。

一つ目が、建物の傾きや土壌汚染などの「物理的瑕疵」。二つ目が、建築制限など、法令上の制限にひっかかる「法的瑕疵」。三番目が、電車の振動、日照被害などの「環境瑕疵」です。

そして最後が「心理的瑕疵物件」です。「事故物件」と言われることもあります。居住者が自殺した、殺人事件があった、住人が孤独死したといったケースです。物理的、法令上の問題がなくても、住人の心理に影響を及ぼしうるケースですね。