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20代の住まいは、賃貸か購入か?購入派の最大のメリットとは

bizSPA!フレッシュ / 2021年8月27日 8時46分

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20代の住まいは、賃貸か購入か?購入派の最大のメリットとは

 20代と言えば、就職、結婚、出産などキャリアやライフプランが大きく変わりやすい年代でもあります。

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※画像はイメージです(以下同じ)

 一般的には20代前半は実績やスキルを積む期間、20代後半は20代前半で積み上げたスキルや経験を活かす期間だと言われていますが、最近ではライフプランやキャリアプランの多様化が認められ、20代前半で転職する人も多いようです。今回は20代のライフプランを考えつつ、住まいの永遠のテーマである「賃貸vs購入」のメリット・デメリットについて伝えていこうと思います。

◆前半と後半で差が!20代の平均年収は

 国税庁が行っている「民間給与実態統計調査結果(令和元年分)」によると、20代前半(20歳~24歳)の平均年収が248万円という結果があります。それに対し、20代後半(25歳~29歳)の平均年収は328万円で、約80万円の差が生じています。

 ライフスタイルや所属している企業の補助にもよるので、一概には言えませんが、家賃を決めるにあたり、一般的には「収入の30%前後」が目安と言われています。つまり、20代前半の平均収入から見た家賃の目安は約7万円、20代後半は約9万円です。
(※編集部注:実際には、上記の平均収入から社会保険等を引かれるので、手取りは75〜80%に減る。家賃を「手取り収入の30%」に抑えるべきという説もあり、それだと家賃上限はもっと低くなる)

 20代、何かと付き合いが多くまだまだ遊びたい年代。住居費に月7万~9万円の支出は正直痛手ですよね。

 また住居購入の場合、住宅購入金額は一般的に年収の5倍までの価格までが妥当と言われています。平均年収から見た物件購入価格は20代前半では約1240万円、20代後半だと1640万円です。東京23区内で中古物件の平均価格が1番低い墨田区でも、2380万~5880万円なので、購入を検討している人は郊外も視野に入れると良いかもしれません(※ホームズ調べ、2021年8月4日更新)。

◆住宅を買う20代もそこそこいる

 国土交通省が公開している「平成30年度 住宅市場動向調査報告書」によると、住居所得年齢は30代が一番多いのですが、20代も一定の割合を占めていることがわかります。

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※国土交通省「平成30年度 住宅市場動向調査報告書」より

 住宅購入者のうち、20代が一定の割合を占めているのは意外な結果ですし、「20代でマンションなんて本当に購入できるの?」と疑問に感じる人は少なくないと思います。

 前述した通り、20代はライフプランが一番変わりやすい時期。大きくライフプランが変わったタイミングで住居購入を検討する人が多いようです。

◆家賃はもったいない?住居は立派な資産

 住居購入に至った経緯として、世代問わず一番によく耳にする理由が「家賃がもったいないから」です。賃貸住宅であれば、毎月オーナーに賃料を支払うだけで、自身の資産にはなりません。いわば「消費」にしかならないのです。

 しかし、住居を購入すればそれは資産になります。仮に転勤などで住めなくなってしまった場合も、賃貸に出して家賃収入を得ることもできますし、売却もできます(※家賃収入目的で住宅ローンを組むことは違法行為。不動産収入目的で融資を受ける際は「不動産投資ローン」の利用を)。また「持ち家がある」という安心感も生まれます。

 駅近物件や都市部の物件は資産価値が下がりにくい傾向もあるので、特に単身やDINKS世帯は、はじめは住居用として資産価値の下がりにくい物件を購入してQOLを上げ、結婚や転勤などライフプランが変わるタイミングで投資用物件に切り替えるか、住居を売却することもありだと思います。

◆最大のメリットは老後にあり!

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 20代の物件購入の最大のメリットは、やはり「現役中に住宅ローンの返済が終わること」ではないでしょうか。一般的にローンは35年で組む人が多いと思います

 定年になる年齢が上がりつつある現在、仮に30歳で35年ローンを組んだとしても定年前の65歳には完済できます。もちろん、繰り上げ返済も可能なので、昇格や昇給のタイミングでより早めにローン返済をすることも可能です。

 また物件購入は生命保険代わりにもなります。ローンを組む際、「団体信用生命保険(いわゆる団信)」に加入すれば、契約内容によっては事故や災害でローン免除になることも。自身に何かあった場合、ローンが残る心配なく家族に住居を残すことができます。

「老後2000万円問題」が囁かれている現在、現役中にローンの完済ができれば、老後に住居費を負担することなくなるので、老後に余裕を持った暮らしができます。また意外と知られていませんが、老後は賃貸マンションが借りにくい傾向があります。衣食住のうち「住」の心配がいらなくなる事は非常に大きいですよね。

◆意外な落とし穴!ローンが通らないことも

 20代のうちに物件を購入するメリットはたくさんありますが、勤続年数や収入によってはローンが組めないこともあります。銀行の融資条件のひとつとして、勤続年数3年目からという銀行が多いので、特に20代前半で住居購入となると、銀行選びの選択肢が減ってしまいます。

 銀行によって利息も保険も違うので、住居を購入する際には注意が必要です。また住居購入にあたっては初期費用が必要になるほか、維持費や管理費、固定資産税などのお金も必要になります。

 コロナ禍の影響で解雇やボーナスカット等も聞くようになりました。ローンを組む際、月々の支払い負担を減らすためにボーナス併用払いにする人も多くいます。しかし経営悪化により解雇やボーナスカットになり支払えないリスクも十分にあることをしっかり考えるようにしましょう

【ボーナス併用払いを利用する際のポイント】
① ボーナスに頼りすぎない
② ボーナス併用払いはボーナスの3割にすること

 住居購入は金額も大きいのでボーナスでカバーすることを当たり前に感じてしまうと、ボーナスカット時に充分な備えができなくなります。上記点を踏まえて、住居を購入するか考えてみるといいでしょう。

◆売却ありきで考える20代の住居購入

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 冒頭で述べた通り、20代は1番ライフプランが変わりやすい世代です。キャリアを重ねるに連れて、立場も変わり責任も大きくなります。プライベートにおいてもパートナーや子供ができたりすることもあるでしょう。

 だからこそ、20代の住居購入は「一生の住居」というよりも「投資」や「売却」ありきで考えることがベストです。数千万円の買い物ですし、住居購入は勇気がいりますよね。

 しかし20代の物件購入は、資産になるだけではなく節税対策にもなります。少しでも住居購入を考えたのであれば、是非一度気になる不動産会社やFPに意見を聞いてみることをお勧めします。自身のライフプランに合った物件選びのヒントになるかもしれません。

<TEXT/株式会社リヴトラスト代表取締役 杉本一也>

【杉本一也】

株式会社リヴトラスト代表取締役。オンワード樫山、佐川急便を経て不動産の世界に未経験で挑戦。以来不動産営業一筋で25年。書籍『40歳から始める不動産投資』(ダイヤモンド社)を出版、マンション投資・資産運用に特化した情報サイト「Liv+(リヴプラス)」を展開

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