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予算0円で高収益も可能な「シェアハウス投資」。コロナ禍でも成功した3人の事例

bizSPA!フレッシュ / 2021年8月31日 8時45分

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北千住のA氏の物件

「かぼちゃの馬車騒動」やコロナ禍の“密”など、人気が低迷していたシェアハウスが投資案件として再注目されている。コロナだからこそ低コストが実現した理由とは?

シェアハウス

※画像はイメージです

◆リスクオフのシェアハウス投資“転貸”

 1つの住居に複数人で住む共同住宅型の賃貸住宅・シェアハウス。「かぼちゃの馬車」事件やコロナの感染対策から、不動産投資として敬遠されがちだったが……。不動産コンサルタントの仲尾正人氏が、最新事情を解説する。

シェアハウス

不動産コンサルタントの仲尾正人氏

「コロナの感染不安から一時的に空室は出たものの、すぐに復調。今はコロナ以前と変わらない状態に戻っています。今後、ワクチン接種が普及すれば、20~30代の独身男女が都心に集まるので、シェアハウスの需要は高まります。それなのに、すでに満室に近い稼働率で、物件は足りていない。投資として、今からでも十分に間に合います」

 だが、会社員が副業で物件を購入するのはあまりにリスクが高い。そこでおすすめなのが“転貸”だ。転貸とは「また貸し」のことで、オーナーから承諾を得られれば、賃貸で借りた物件をシェアハウスとして運営することができる。

◆東京23区には空き家が多い

「購入物件と比べ、初期費用を大幅に抑えられるのが最大のメリット。都心部に空き家が目立つ今、転貸でシェアハウスを始めるにはもってこいのタイミングです」(仲尾氏、以下同じ)

 事実、総務省の『平成30年住宅土地・統計調査』によると、日本全国でもっとも空き家の数が多い市区町村は世田谷区で約4万9000戸。2位は大田区、6位には足立区と、上位10市区町村に3つも入るほど、東京23区には空き家が多いことが見て取れる。

「空き家オーナーのなかには、転貸借のあとに自身が貸し出すために“リフォーム代”を肩代わりしてくれることもあります。例えば、ある30代の商社マンA氏は『生活ができる水準までのリフォーム代はオーナー持ち。シェアハウスに必要な工事代は家賃に上乗せ』とオーナーに交渉し、北千住の築50年の戸建てを、利回り30%超えのシェアハウスに蘇らせました。また、低所得で融資を受けるのが難しい20代の保育士の女性B氏は、購入を諦め、江北駅(足立区)に近い築30年の戸建てに自身も住むことで家賃を浮かしています」

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■ 北千住のA氏の物件

シェアハウス

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初期費用:180万円
全室合計売り上げ:38万円
実質利回り:50.13%

足立区千住にある物件。最寄りのJR北千住駅まで徒歩4分の好立地。全6室で、家賃は4万9000円(共益費・管理費1万3000円)から。「好立地なのと、土地の再開発が終わるまで固定資産税分を稼ぎたいという、オーナーに転貸借を提案した点に尽きます」(仲尾氏)

■ 江北のB氏の物件

シェアハウス

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初期費用:250万円
全室合計売り上げ:34万8000円
実質利回り:87.8%

日暮里・舎人ライナーの江北駅から徒歩5分の足立区西新井本町に物件はある。全6室でうち1室は自身で利用。家賃は3万6000円(共益費・管理費1万5000円、敷金・保証金3万円)から。「ルームフレグランスや洗浄機能付きトイレなど、女性らしい気遣いがポイント」(仲尾氏)

◆予算ゼロで始めることも可能?

 初期費用の確保が難しい場合、助成金制度を活用するのも手だ。

「公益財団法人東京都中小企業振興公社が運営する『TOKYO創業ステーション』の創業助成事業では、家賃や備品代も含めて最大300万円まで支援を受けられます。こうした助成金制度の活用次第では、予算ゼロで始めることも可能です

 また今なら、民泊物件を探すのも賢明。なぜなら、東京五輪の特需を期待していた民泊事業者が相次いで撤退。M&Aのサイトに『民泊ハウス』の事業権利を売りに出しています。その権利を買ってシェアハウスに転用すれば、駅チカで充実した設備の格安の超優良物件と出合えることも」

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<TOKYO創業ステーション「創業助成金」とは?>…一定の要件を満たす必要はあるものの、都内で創業を計画している個人、あるいは創業してから5年未満の中小企業者らを対象にした助成金制度。助成率は3分の2以内で、100万円を下限に、最大300万円まで助成金を受け取ることができる。賃借料、器具備品購入費も助成金の対象

◆基本を忠実に。適正なコストカットを

不動産賃貸

 こうしたコストダウンのノウハウをいくら仕入れても、シェアハウス運営の基本を疎かにすれば、無駄骨を折ることになりかねない。

「まずは物件。ターミナル駅から15分圏内の、何年も放置されている“駅チカボロの戸建て”を探します。適正な家賃は、『募集開始から3か月で入居者が決まる金額』と不動産業界では言われているので、周辺の築10~15年のワンルームマンションの平均相場の8掛けです。都心で転貸借なら、初期費用は200万円あればお釣りがきますし、運転資金として家賃3か月分を残すのも難しくない。リスク分の5%を差し引いても、利回り15%以上は射程圏内です」

 基本を忠実に守り、適正なコストカットを行えば数年で資金を回収できる。それが、転貸によるシェアハウス投資の現在地なのだ。

◆トラブル続出も、利回りは驚異の200%超

 今年4月から西大井で、超激安のシェアハウスを副業で始めた市川野宿氏(仮名・27歳)も民泊撤退物件を利用した一人

「東京五輪のインバウンド需要を見越して民泊事業をもくろんでいたオーナーが、町工場をフルリノベーションしていましたが、コロナで頓挫。オーナーを口説き、“転貸”でのシェアハウスにこぎ着けました。ロッカーや布団など、必要な備品はジモティーで格安で手に入れたので、初期費用は30万円もかかっていません」

 築44年の平屋で、都心にアクセスしやすく、駅から徒歩10分と、理想の“駅チカボロ”。間取りは2DK。二段ベッドが5つ置かれ、市川氏もその1つを使用。家賃は共益費・管理費込みで月2万5000円から。表面利回りは225%という驚異の利益を上げる。

「主に、Twitterで入居者を募りました。空きを出したくなかったし、共同部屋×激安なので、誰彼構わず入居を認めた結果、家賃の未納、冷蔵庫の中身を盗むなど、トラブルもしばしば。今は、そういう人たちに退去してもらい、気心の知れた仲間ばかりです」

 人の目利きさえできれば、激安だろうが収益化は叶うのだ。

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■ 市川野宿氏の物件

シェアハウス

シェアハウス

初期費用:30万円
全室合計売り上げ:25万5000円
実質利回り:225%

JR西大井駅から徒歩10分の品川区大井にあるシェアハウス。2DKの部屋に、二段ベッドが5台置かれている。部屋割りはされていない。家賃は2万5000円(共益費・管理費込み)から。「帰宅時に、部屋の電気がついている“安心さ”はお金では買えません」(市川氏

<取材・文/キンゾー 櫻井カズキ 写真/AC>

【仲尾正人】
不動産コンサルタント。コマヴィレッジ代表取締役。J-REC認定コンサルタント。現在、11棟188室を運営する。著書に『地域貢献型シェアハウス投資』(合同出版)など

【週刊SPA!編集部】

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