老後資産を食いつぶす…安易なワンルームマンション投資は絶対やってはいけない理由

Business Journal / 2019年11月16日 11時30分

・リスク5. 複数戸投資でリスクがさらに大きく

 退職年齢の65歳を過ぎてもローンを返し続けるプランの場合、物件を2つ以上勧められることがある。1つを売った代金でローンの残債を返済すればいい、という作戦。恐ろしい。

 たとえば、先の2000万円の物件を2つ30年ローンで買うと、20年後のローン残高は800万円ずつ。1戸を1600万円で売れば、手元に残ったお金(売却価格1600万円−ローン残800万円 = 残るお金800万円)でもう1戸の残債を払えます、という計算だ。これは20年後に価格がほとんど下がらない前提であり、リスクはとても大きい。一方を売っても、片方の残債を払えないリスクはとても高い。この手法は絶対に勧めない。

・リスク6. 見ないで買う

 不動産投資セミナーがきっかけでワンルームマンションを買った人たちのなかには、物件を見ていない人も少なくない。不動産は金融商品じゃない。物件を見ないで買うことは、ありえない。何より、物件は土地勘がある場所で選ぶべきだ。駅からの距離、どんな人が住んでいるか、管理の状況、まわりの環境(安全性、買い物、公園、病院ほか)、自分だったら住みたいか、自分の子どもを住まわせたいかという視点からも見てみる。土地勘があれば、不動産が値下がりしたときや入居者が入らなかったとき、どうするかの判断を自分ですることができる。これはとても大切だ。

 近隣で同じような物件がいくらで取引されているかも必ず確認しよう。良心的な業者ならそのデータを見せてくれる。物件に案内しないで売買契約を結ぼうとする業者は、絶対信用してはいけない。

「金持ち父さん」のやり方は全然違った

 アメリカや日本で不動産投資ブームを巻き起こした、ロバート・キヨサキ著の『金持ち父さん 貧乏父さん』を久しぶりに開いてみた。キヨサキ氏が実践していた不動産投資の基本は、こうだ。

(1)まわりの人たちが見逃している価値ある物件を見つける

(2)それを、市場価格(実際の価値)より安く買う

(3)リフォームなど自分で手をかけて価値を上げる

(4)賃貸に出す

(5)頭金を入れて買い、賃料収入からローンを払っても月々プラス(小遣い)にする

(6)不動産の価値が上がったら、売って値上がり益もとる

 この本を読んで不動産投資に手を出した人を、日本やアメリカで何人か知っている。成功した人もいれば、失敗した人もいる。不動産投資には、向き不向きがある。物件の魅力を見つけられる人、市場の動きを読める人、人と違う情報源がある人なら儲けられる。そうでなければ、利益を出すのは難しい。

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