住宅ローンの返済比率の理想はどのくらい？借入時のポイントとは

家を買うとなったとき、一番に考えなければならないのが住宅ローンの返済です。どのくらいの返済になるのか、今後の生活のことを考えるととても気になりますよね。住宅ローンの返済は、自分の収入のうちどのくらいの割合に抑えておくのが良いのでしょうか？
 
今回は、住宅ローンの返済比率の理想と、住宅ローン借入時のポイントを解説します。

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適正な住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンは、長期にわたって返済するものです。返済している間も生活は続くため、自分の収入や家族のライフイベントなどを考慮して借入額を決めないと、返済中に急な出費や不測の事態が発生したときに対応できなくなります。
 
そのようなことが起きないように「住宅ローンの返済比率」を考えておく必要があります。
 
住宅ローンの返済比率とは、年収に占める住宅ローン年間返済額の割合のこと。住宅ローンの返済比率は、金融機関による住宅ローンの審査のときにも考慮されるものです。あまりにも高い返済比率だと、住宅ローンの審査に通りにくい可能性があります。
 
では、自分の年収にあった住宅ローン借入額はどの程度か、適正な返済比率はどのくらいなのか解説します。
 

住宅ローンの返済比率の例と上限

実際の返済比率はどのようになるのか、シミュレーションをおこないました。条件は「借入期間：35年、金利：1.35％、ボーナス時の返済：なし、返済方式：元利均等返済」です。返済比率は「年間返済額／税込み年収×100」で算出されます。シミュレーション結果は以下のとおりです。
 

借入額	月返済額	年間返済額	返済比率（税込み年収）
3000万円	約9万円	約108万円	年収400万円→約27％ 年収500万円→約21.6％ 年収600万円→約18％
4000万円	約12万円	約144万円	年収400万円→約36％ 年収500万円→約28.8％ 年収600万円→約24％
5000万円	約15万円	約180万円	年収400万円→約45％ 年収500万円→約36％ 年収600万円→約30％

 
住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収によって返済比率に制限が設けられています。返済比率の制限は、年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下です。
 
上記のパターンをフラット35に当てはめた場合、年収500万円だと5000万円の借り入れはできず、年収400万円未満だと4000万円以上は借り入れできません。600万円の場合は、5000万円でも借り入れが可能ということになります。
 
このように、審査に通る返済比率には上限があります。住宅金融支援機構については上限の返済比率（総返済負担率と表記）を明示していますが、その他の金融機関は基本的に上限を開示していません。金融機関ごとに異なる基準であることが予想されますが、どちらにしても上限を超えてしまうと借り入れすることはできず、借入額の減額または融資不可、という形になります。
 

住宅ローンの返済比率は何％がおすすめ？

適正な返済比率を考えるとき、まず考えなければいけないのは「税込み年収と手取り年収の差額」です。返済比率の計算は税込み年収を使いますが、実際に手元に残るお金は税込み年収から税金を引いた、手取り年収です。当然ですが、手取り年収の方が金額は少ないので、手取り年収に対する返済比率は上がります。
 
つまり適正な返済比率は手取り年収を基準に考える必要があります。それでは何パーセントが適正といえるのでしょうか。
 
例えば、賃貸の世界では手取り月収に対して30％の総支払い家賃が適正、あるいは上限とされています。これは住宅ローンの場合にも当てはまります。
 
例えば、税込み年収500万円の場合で考えてみましょう。この場合の手取り年収は約387万円となります。返済比率30％を目安とするなら、3000万円ほどの借り入れなら適正だといえます。
 
税込み年収で考えてもよいです。例にあげた税込み年収500万円で3000万円を借り入れる場合、返済比率は約20％となります。
 
手取り年収で考えるなら30％、税込み年収で考えるなら20％が適正だと覚えておくとよいでしょう。
 

住宅ローンの返済比率のポイント

住宅ローンの返済比率を考えるときには、いくつか注意すべき点があります。どんなことを注意しなければいけないのか、詳しく解説します。
 

返済比率には「住宅ローン以外のローン」も考慮される

金融機関が住宅ローンの審査時に見る返済比率は、これから借り入れる住宅ローンの返済額だけで計算されるものではありません。カードローンやマイカーローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシングや分割払いの返済も組み入れられます。
 
住宅ローン以外の返済がない場合は問題ありませんが、それ以外の返済額が大きい場合は返済比率の上限に引っ掛かり、審査に通らない可能性がでてきます。
 

住宅には維持費がかかる

快適に暮らしていくためには、住宅の修繕費などの維持費がかかります。したがって戸建ての場合であれば、修繕費用を前もって積み立てておくなどの準備が必要です。マンションの場合でも修繕積立金を毎月支払う必要がありますが、大規模修繕をおこなう場合はさらに追加費用がかかる場合もあります。
 
このため、維持費を考慮せずに返済比率上限に近い借り入れをしてしまうと、修繕等をおこなうタイミングで費用が捻出できず、収支に影響を及ぼす可能性があります。
 

金融機関にとって適正な返済比率でも、自分にとって適正なのか考える

審査の基準となる返済比率は、金融機関ごとに決まっています。これは金融機関にとっては適正な返済比率ですが、自分にとって適正であるとは限りません。今後起こりうる子どもの進学などのライフイベントを見据え、自分にとって適正な返済比率を考える必要があるでしょう。
 

住宅ローンの返済比率を下げるには

住宅ローンは、長期間にわたって返済していくものです。そのため、あまりにも返済比率が高いと返済中の生活を圧迫してしまいます。住宅ローンの返済比率は、低ければ低いほど生活への負担が減っていくのです。
 
ここでは、住宅ローンの返済比率を下げる方法を解説していきます。
 

住宅ローンの頭金を増額する

住宅ローンの返済比率を下げるには、最初に入れる頭金を増額すると効果的です。頭金が増えれば必然的に借入金額が減り、返済比率を下げることができます。頭金が少ないと、借入金額が増えるだけではなく、金利が高くなる場合もあります。住宅金融支援機構の場合、融資率9割以上、つまり頭金が1割未満だと金利が高くなります。
 
もちろんあまりにも頭金を多く入れてしまうと、一時的に資金が減ることとなり、不測の事態が起きたときに対応できなくなります。頭金の金額については、現在の自分の貯蓄額を考慮して余裕をもって決めるようにしましょう。
 

住宅ローン以外のローン借り入れを返済する

住宅ローンの返済比率は、前述のとおり住宅ローン以外の借り入れも組み込まれます。つまり、住宅ローン以外の借り入れを返済してしまえば、返済比率は下がるのです。
 
下がった返済比率の分、住宅ローンの借り入れに回せる可能性が出てきます。住宅ローンだけの返済比率に余裕がある場合は、借入額が増額できるかもしれません。
 

住宅ローンの借入額を減らす、収入を増やす

身の丈にあった借入金額を最初に決めておき、それに合わせて住宅を選ぶのも有効な方法です。そうすれば、返済比率もある程度コントロールすることができます。
 
また手が届かない金額の物件がどうしても欲しい、というときには家族に協力してもらいましょう。収入合算ができる住宅ローン「ペアローン」を選択すれば、自分1人では買えない物件も購入できる可能性が高まります。
 

住宅ローンの返済比率は今後の生活にも影響を及ぼす

住宅ローンは長期間にわたって返済するもので、その間にも生活は続いていきます。返済できるギリギリのところまで借り入れてしまうと、せっかく家を建ててもその後の生活に影響が出てしまいます。
 
金融機関が審査に利用する返済比率は、あくまで金融機関が考える適正な返済比率です。自分にとって適正な返済比率はどの程度なのか、しっかり手取り年収から計算してみてください。そのうえで返済比率を下げるような工夫をして融資を受けることが、家を購入してからの生活には重要です。
 
出典　https://www.flat35.com/kaitei/kansoka19.html
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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