住宅ローン借換時の登記費用はいくらかかる？支払うタイミングやその他の諸費用も解説

住宅ローンを借り換えるときに必ず支払う費用の1つに「登記費用」があります。「登記費用はいったい何のために支払う費用なの？」「いくらぐらい必要なの？」と疑問に思っている方も多いでしょう。
 
住宅ローンの借り換えで発生する登記費用は住宅ローンの借入額などによって金額が決まっていて、理解すればそれほど複雑なものではありません。
 
ここでは、住宅ローン借り換えの登記費用について、概要や種類、金額、支払方法などの情報をまとめました。また、借り換えにかかわる登記費用以外の諸費用についても説明しているため、参考にしてください。

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住宅ローン借入時に発生する登記費用とは

　
登記費用は、正式には「登録免許税」といいます。登録免許税とは、対象となるものの権利関係などを公示する「登記制度」を利用するときに課税される税金のことです。
 
登記制度には会社などに関する商業・法人登記、船舶登記、成年後見登記など、目的別にさまざまな制度があります。住宅ローンの新規借り入れや借り換えに関係するのは「不動産登記」と呼ばれる制度です。
 
登記費用の支払先は、登記の事務を管轄する法務局（登記所）です。登記費用の金額や料率は登録免許税法という法律によって定められているため、住宅ローンの借入先が違っても金額は一定です。
 

住宅ローン借換時にかかる登記費用の種類と金額

　
住宅ローンの借り換えをするときには、「抵当権抹消登記」の費用と「抵当権設定登記」の費用の2種類が必要です。
 
●抵当権抹消登記費用
 
借り換え前の住宅ローンを完済するのにともなって、住宅ローン借り入れの際に設定した抵当権を取り消すための手続きにかかる登録免許税です。
 
金額は不動産1個につき1000円です。不動産の個数は、登記簿に基づいて数えられますので通常であれば土地と建物で2個となります。ただし、土地の登記簿が複数に分かれている場合などは、登記簿の数×1000円が必要です。
 
●抵当権設定登記費用
 
借換先の金融機関で、新たに抵当権を設定するための登録免許税です。金額は、借入金額の0.4％です。一定の要件を満たすと0.1％の軽減税率が適用されますが、借り換えではほとんどのケースで適用されません。
 
また、登記申請手続きを司法書士に依頼する場合は、登録免許税のほかに司法書士に支払う報酬も必要です。報酬金額は司法書士によって異なりますが、抵当権抹消登記は1万円台から、抵当権設定登記は数万円から設定されている場合が多いようです。
 

登記費用を支払うタイミングは？

　
住宅ローンの借り換えのおおまかな流れは、次のとおりです。
 
1.申し込み・審査
借り換えの申し込みをし、審査を受けます。事前審査、本審査と2段階の審査が行われる場合もあります。
 
2.全額繰上返済（一括完済）の申請
本審査を通過して融資が承認されたら、現在住宅ローンを借りている金融機関に全額繰上返済を申し込み、日程を決めます。
 
3.借り換えの契約
借換先の金融機関と住宅ローン契約を締結します。
 
4.融資実行・全額繰上返済
融資が実行されたら、借り換え前の住宅ローンを完済します。
 
以上の流れのなかで登記費用が必要となるのは、4の段階です。借り入れ中の住宅ローンを完済した際に借り換え前の金融機関から抵当権抹消に必要な書類（登記識別情報、弁済証書など）を受け取り、抵当権抹消手続きをします。
 
抵当権抹消手続きが完了したのちに、抵当権設定手続きが行われます。抵当権設定登記では登記識別情報や権利証、印鑑証明書が必要となるため、上で紹介した登記費用とともに用意しておきましょう。
 

借換時の登記費用は住宅ローンに組み込める？

　
住宅ローン借り換えの際には、多くの金融機関で諸費用の組み込み（上乗せ）ができます。住宅ローンに組み込める諸費用には、登記費用も含まれるのが一般的です。ただし金融機関によって組み込める諸費用の項目は違うため、借換先を検討するときに確認することをおすすめします。
 
登記費用をはじめとする諸費用を住宅ローンに組み込むことには、自己資金を持ち出さずに借り換えができるというメリットがあります。手元に余剰の資金がない場合や、備えとしてすぐに使えるお金を残しておきたい場合には、便利な方法だといえるでしょう。
 
ただし、組み込んだ諸費用の分だけ住宅ローンの残高が増えるため、月々の返済額や総返済額は大きくなります。家計の状況などに合わせて、諸費用を組み込むかどうか判断しましょう。
 

住宅ローン借換時にかかる登記費用以外の諸費用は？

　
住宅ローンを借り換える際には、登記費用以外にもさまざまな費用が発生します。どのような費用が、いつ、どのくらいかかるのかを把握して、支払いに備えましょう。
 
また、金融機関や契約の内容によっては、諸費用の金額が数十万円という高額になるケースもあります。借り換えによる減額効果が相殺されてしまうこともあるため、借り換えを検討するときには諸費用も考慮に入れて試算する必要があります。
 
住宅ローンの借り換えにかかる登記費用以外の主な諸費用は、次のようなものです。
 
■融資事務手数料
住宅ローンの借り入れにともなう事務手続きに対する手数料です。借換先の金融機関に支払います。借入金額にかかわらず一律の「定額型」と借入金額に対して一定割合を支払う「定率型」があり、金融機関によって設定金額・料率が異なります。
 
金額の目安は定額型が2～30万円程度、定率型は借入金額の1～2％程度です。
 
■保証料
保証料とは、債務者が返済できなくなったときに保証会社に肩代わりしてもらうための、保証契約に必要な費用のことで、支払先は借換先の保証会社になります。
 
保証料は借入時に一括払いする「外枠方式」と、金利を上乗せして支払う「内枠方式」の2種類があります。一般的には、外枠方式の方が保証料の総額は安くなります。
 
ネット銀行など保証会社を付けずに住宅ローンを提供している金融機関の場合は、保証料は発生しません。
 
■印紙税
金融機関との間で住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約証書）を取り交わす際に課税される税金です。収入印紙を購入して契約書に貼付して納付するため、収入印紙代と呼ぶこともあります。
 
印紙税の金額は契約書に書かれた借入金額に応じて決められています。
 

100万円超500万円以下……2000円
500万円超1000万円以下……1万円
1000万円超5000万円以下……2万円
5000万円超1億円以下……6万円

 
■全額繰上返済手数料
借り換え前の住宅ローンを一括完済するときに、金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関が個別に設定しており、無料～数万円まで差があります。また、同じ金融機関でも、住宅ローンの契約内容や完済手続きの手段によって金額が異なる場合もあるため手続き前にチェックしましょう。
 
■経過利息
返済日から次回返済日の間に発生した利息を、経過利息といいます。返済日以外に全額繰上返済をする場合は、その時点で発生している経過利息も精算しなければなりません。特にボーナス返済部分については返済日から返済日までの期間が長いため、経過利息も大きくなることに注意しましょう。
 
以上のほかにも、保証会社事務手数料や団体信用生命保険料、火災保険料などの費用が発生することがあります。
 

住宅ローン借換時の登記費用は必ず発生する費用

　
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用のうち抵当権抹消登記・抵当権設定登記の際にかかる登記費用は、登録免許税法によって金額が定められている国税です。そのため、金融機関が違っても、登記費用の金額に差異はありません。
 
住宅ローンの借り換えにかかるコストを抑えたいと考える場合は、登記費用以外の手数料や保証料などの金額を比較して、借換先を検討する必要があります。
 
また、登記費用やその他諸費用は、合計すると金額が大きくなることがあります。何にいくら必要か、そして住宅ローンに組み込めるかなどを事前に確認し、スムーズにお金を用意できるように準備しましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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