住宅ローンの借り換えをするべき？ 借り換えでメリットがある人の条件を解説

住宅ローンの借り換えを考えていて、どのような条件であればメリットがあるのか詳しく知りたい方は多いでしょう。借り換えの恩恵を受けられる条件がわかっていれば、適切な判断ができます。
 
ここでは、住宅ローンの借り換えでメリットがある人の条件とともに、借り換えの返済額以外のメリットについても解説します。

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住宅ローンの借り換えとは

　
住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンから別の住宅ローンに変更することです。新しいローンを借りて、返済中のローンを一括返済します。
 
金利が低いなど、現在の住宅ローンより条件の良いローンに借り換えをすることで、利息軽減効果および総返済額削減効果を得ることができます。
 

住宅ローンを借り換えてメリットがある人の条件

　
借り換えで金利が1％以上低くなる人や残りの返済期間が10年以上、ローン残債が1000万円以上ある人は、借り換えの恩恵を受けられる可能性があります。以下にそれぞれ解説していきます。
 

借り換えで金利が1％以上変わる

　
住宅ローンの借り換えをすることで、今より金利が1％以上低くなる場合は借り換えのメリットがあると考えられます。
 
借り換えに伴い、諸費用が数十万円かかることも多いです。これらの諸費用以上の利息軽減効果を得るためには、借り換え後の金利差が1％以上あることが1つの目安になります。
 
例えば、残債2000万円、残期間15年で借り換え後の金利が2.5%から1.5%に下がる場合の毎月返済額と総返済額は次のとおりです。
 

■金利2.5%（借り換え前）

毎月返済額：13万3357円
総返済額：2400万4340円（利息400万4340円）

 

■金利1.5%（借り換え後）

毎月返済額：12万4148円
総返済額：2234万6658円（利息234万6658円）
※固定金利
※概算になります。
※住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」を使用。

 
上記のとおり、借り換え後の利息は借り換え前に比べて約170万円少なくなります。仮に諸費用が100万円かかったとしても、借り換え後の方が約70万円お得です。借り換えの際はまず金利に注目しましょう。
 

住宅ローン返済期間が10年以上ある

　
現在の住宅ローン返済期間が10年以上ある場合も、借り換えのメリットがあるといわれています。
 
住宅ローンの支払い方法には元利均等と元金均等があり、どちらも返済開始当初の利息割合が大きく、返済期間が終わりに近づくにつれて利息の割合が小さくなっていくからです。
 
そのため、残りの返済期間が短いと利息軽減効果が小さく、利息軽減額よりも諸費用の方が高くなる可能性があります。「残りの返済期間10年以上」というのは1つの目安ですが、10年以上あれば借り換えによってメリットがある可能性が高いといえます。
 

住宅ローン残高が1000万円以上ある

　
「住宅ローン残高1000万円以上」も、借り換えでメリットのある目安になります。借り換え後の金利がいくら低くても、残高が少なければ、大きな利息軽減効果は得られません。「残りの返済期間10年以上」同様、ローン残高が1000万円以上あるか確認をしましょう。
 
仮に、ローン期間10年、残高1000万円で金利2％から1％に借り換えをした場合、毎月返済額と総返済額は以下のとおりです。
 

■金利2％

毎月返済額：9万2013円
総返済額：1104万1557円（利息104万1557円）

 

■金利1％

毎月返済額：8万7604円
総返済額：1051万2432円（利息51万2432円）
※固定金利
※概算になります。
※住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」を使用。

 
上記のとおり、借り換えによって利息は約53万円削減可能です。諸費用が20～30万円程度であれば、十分な利息削減効果を得られます。
 

住宅ローンの借り換えによる返済額以外のメリット

　
住宅ローンの借り換えによって、団信を充実させたり金利タイプを変更したりすることが可能です。また、リフォームにかかる費用を上乗せで借り入れすることもできます。
以下にそれぞれ解説していきます。
 　　

今より保障が充実した団体信用生命保険に加入できる

　
借り換えをすれば、団体信用生命保険も切り替わります。
 
以前の団信は、主に死亡・高度障害状態が保障の対象でしたが、現在は3大疾病や8大疾病、就業不能にも対応するなど、さまざまな団信があります。借り換えを機に、より充実した保障を受けられる団信に加入することも可能です。
 　　

金利タイプを変更できる

　
住宅ローンの借り換えを機に金利タイプを変更できるのもメリットです。
 
現在が低金利で積極的な繰り上げ返済を考えている場合は変動金利タイプ、今後金利上昇が見込まれ安定した返済額にしたい場合は固定金利タイプに変更できます。
 
今後の返済プランやライフステージに合わせて金利プランを変更できるのも、住宅ローン借り換えのメリットです。
 

リフォームローンも一緒に借り入れできる

　
住宅ローンの借り換えに合わせて、リフォームローンも一緒に借りることが可能です。
 
リフォームローンだけであれば金利は3.0％～5.0％程度になります。しかし、リフォーム費用も借り入れできる住宅ローンに借り換えをすれば、低金利で借り入れができます。
 　　　　　

住宅ローン借り換えは慎重に！ メリットがあるか確認しよう

　
住宅ローンの借り換えでメリットがある条件・目安は「金利が1％以上下がる」「残りの返済期間が10年以上ある」「ローン残高が1000万円以上ある」の3つです。
 
借り換えによって、金利タイプの変更や団信の充実化を図ることも可能です。
 
借り換えを検討している方は、ここで紹介した内容を参考にしてみてください。
 
出典
住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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