マイホームを購入したいとき、何を目安にする

新型コロナウイルスの感染が広がる中で、収入の減少などによって住宅購入をあきらめた方もいると思います。一方で金利が低下している現在、住宅を購入しようと思われている方も多いのかもしれません。   住宅購入の際は、一般的に住宅ローンという長期の借り入れを行いますが、その返済について不安を感じている方もいることでしょう。安心して住宅を購入するためには、どんなことに注意すれば良いのでしょうか。 ※この記事は2021年6月1日時点の情報を基に執筆しています。

現在の住宅ローン金利は？

日本において住宅ローンの金利は、ずっと低い状態のように思います。変動金利とフラット35の金利がほぼ同じというような、異常な金利水準になっていた時期もあります。
 
2021年6月1日時点でのフラット35の金利は、 物件価格の9割以下の融資であれば年1.350％～2.150％、物件価格の9割超の融資であれば年1.610％～2.410％となっています。以前に比べて金利は少し上昇傾向にはありますが、まだ低い状態といえます。
 
令和4年度の税制改正では住宅ローン控除の見直しが検討されていますが、現在では借入金の1％を所得から控除できる住宅ローン控除も条件によっては受けられるというメリットもあります。
 

住宅ローン控除の見直しとは

ここで気になるのが、令和4年度税制改正で見直される住宅ローン控除についてです。まだ正式に決まっていませんが、今までは全ての利用者に対して、年末の住宅ローン残高の1％を所得税から控除していました。しかし現在の低金利で、中には住宅ローン金利が1％未満という場合もあり、借入金利以上の控除を受けている方もおられます。
 
ここは筆者の私が考える仮定ですが、令和4年度税制改では年末の住宅ローン残高の1％、もしくは借入金利の低い方の控除となる可能性があると考えます。とはいえ、金利が1％以下の場合は実質0％で借りるのと同じことになります。
 

住宅を買うときの目安

このように現在は、住宅を購入しやすい条件がそろっているのかもしれません。
 
ただやはり、人によっては自分が今まで生きていた以上の期間の借り入れをしなくてはならず、不安に感じる方もおられると思います。それでは、安心して住宅ローンを組んでマイホームを手に入れるには、どういった目安で考えれば良いのでしょうか。
 
住宅ローンの返済額を年間の収入で割った返済負担率というものがあります。例えば年収500万円の方が、月10万円返済の住宅ローンを組んだ場合、
（10万円×12ヶ月）÷500万円＝0.24
となり、返済負担率は24％です。
 
比較的安心できる返済負担率は、20％～25％といわれています。
 
上記の例では24％とこの範囲に入りますが、お子さまの人数や生活水準によっては、支払いが厳しくなる時期が出てくるかもしれません。返済負担率が20％に近いほど、安心して住宅ローンを返済できる水準になってくるのではないでしょうか。
 
上記のように年収500万円の方は、住宅ローンの月の返済は8万円強くらいであれば安心できる返済額だと思います。
 

住宅価格は年収の何倍？

返済負担率は、住宅ローンのシミュレーションをした後ではないと分からないという欠点があります。そこで、ここまでのことを踏まえ、今の年収の何倍までの家が買えるのかを考えてみます。
 
先ほどの例のように、毎月の返済額を8万円強に設定した場合、借入期間35年、金利が1.8％だったとすると借入金額は約2500万円です。この例でいくと返済負担率は20％となります。同じ借入期間と金利で、毎月の返済額を10万円弱とした場合は、借入金額は約3000万円となります。
 
上記2つの例で金利が1％の場合には、借入金額は約2800万円と約3500万円です。
 
今回の例を見れば分かりますが、そのときの金利によっても借入可能額が変わってきます。現在の金利情勢においては、年収の5倍～7倍ほどの物件であれば、ある程度は安心してローンの返済ができる範囲であることが分かります。
 
さらに頭金の用意がある場合には、上記で計算した物件の価格に上乗せしても良いですね。
 

まとめ

今回の住宅購入の目安は、購入をされる方のさまざまな条件によって変わってくると思います。特にお子さまの成長とともに生活費が上昇したり、最近では働き方も多様になっているため、いつまでも同じように収入を得られるとは限りません。
 
住宅購入のある程度の目安として考え、購入が具体的になった際にはしっかりとした将来シミュレーションをされるのも良いと思います。
 
執筆者：吉野裕一
夢実現プランナー