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証券会社への口座開設 先ず証券会社に口座を開設すること、これが第一歩なのですが必要書類や開設申込書が面倒と思ってそのまま放置する方も少なくありません。ここでは簡単にその流れを説明しますので、まず行動することから始めましょ […]

証券会社への口座開設

先ず証券会社に口座を開設すること、これが第一歩なのですが必要書類や開設申込書が面倒と思ってそのまま放置する方も少なくありません。ここでは簡単にその流れを説明しますので、まず行動することから始めましょう。

1. オンライン証券会社を選択する。
   選ぶポイントとしてはツール（＊1）が充実しているか否かより、「手数料比較」が単純で分かりやすいでしょう。手数料比較はウエブサイトでいつでも閲覧できますが、証券会社により意外と取引手数料差があることが分かります。また取引額により微妙に手数料が異なるので1回の取引でどの程度の金額を動かすのか、その頻度などを考えて慎重に判断しましょう。
2. 選択した証券会社に口座を開設する。開設には住民票他が必要です。
3. 投資資金を開設した口座あてにお金を振り込む。
4. 取引ツールをダウンロードした後NISA,特定など選択、投資開始。

（＊1）証券会社により呼称は変わりますが、口座開設が承認後送付されたログインID、パスワードを使いリアルタイムで株価が表示される取引ツール等を手順に従いダウンロードすれば、取引や金融商品の組み合わせ、株式などの保有明細、市場のニュース、銘柄情報など様々なサービスを無料（一部有料）で見る事が出来ます。

具体的な運用の流れ

さて、これであなたの株式投資への準備が整いましたので次のステージに進みます。

１．運用対象銘柄をリート（不動産投信）とする

分かりやすくするため、ここでは株式と同じように毎日取引出来るリートを購入する場合に限定しました。
リート（RIET）とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本ではJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。その仕組みは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルやマンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

２．格付けを見る

リート銘柄は近年増加の一途を辿り、2016年11月末現在銘柄数は57にまで達したので数は限定的とはいえ、やはりどの銘柄を選ぶか迷うところです。リートは金融機関から資金を借りてビルなどの不動産を取得、賃貸し、その家賃が収入となる訳ですから低金利の恩恵を受けられる格付け（＊2）のしっかりしたリートを選択することがまず基本となってきます。過去には高値掴み（＊3）した不動産を同じ系列のリートに簿価プラス（＊4）で売却するといった銘柄もありましたが、これは例外的であまり神経質になることは有りません。なお格付け情報はJapan Reit(不動産投信ポータルサイト)の個別銘柄詳細でいつでも閲覧することが出来ますので活用することをお勧め致します。

（＊2）S&P、Moody’s、R&I、JCRなどの格付け会社の評価のこと、取得出来ていない銘柄も一部あるので注意。
（＊3）需給がタイトな時期に相場より高く購入すること。
（＊4）購入価格に若干上乗せした価格

３．銘柄別に必要最低投資額を見る

1投資単位は銘柄により5万円台から60万円台と意外と大きい差があります。最初は10万円以内で毎年分配金の増加している銘柄を探してみて下さい。いくつかあると思います。慣れて来たら投資可能額内で10万円台超のしっかりした銘柄もチャレンジしましょう。

４．分配金を見る

株式の配当金と同じですが、リートでは「分配金」と呼び、年2回分配されます。前出のポータルサイトで銘柄別の分配金も見ることが出来ますので定期的に利回りをチェックしておきましょう。利回りは年2％台後半から5％程度と銘柄により大きく差がありますが、一般的に大手銘柄は低く小規模の銘柄は比較的高めのことが多いようです。分配金は多い方が良いのですがその銘柄がベストとは限りません。過去数年間の分配金の安定性や現マネージメント会社の信用度なども併せて見ておきましょう。また、利回りは分配金額の増減のほか、市場のリート価格の上下でも大きく変わってきますので、過去のチャートなどを参考にしながら出来るだけ安値で仕込むことがリート取引で最大のポイントとなります。リートの分配金のもらえる月は年2回あり銘柄により異なり、例えば3月／9月や6月／12月など様々ですが、中には２月／８月や４月／10月他もありますので、うまく組み合わせると毎月分配金を得ることも可能です。

５．購入候補を3銘柄程度に絞る

リートにはオフィス、賃貸住宅、商業施設、物流倉庫、ホテル、ヘルスケア、またそれらの複合型など様々でそれぞれに特徴、リスクがありますので1分野1銘柄から始めても良いでしょう。オフィスなら時代の流れ、テナント動向（本社移転など）など需給にも目配りが必要です。また賃貸住宅はオフィスより景気の影響を直接受けにくいと言われ人気がある銘柄もあります。加えてネット通販の拡がりで物流倉庫のリートやインバウンド需要から一時活況を呈したホテルリート等も検討しても良いと思われます。
日銀、機関投資家も取引する大手銘柄は流動性も高く格付けも取得しており安心ですが、最低投資単位が約60万円前後と大きいことが難点です。またファンドの換金売りが期末などに集中することもあり、値動きが思いのほか大きく且つ値動きが読み難いこともありますのでここでは徐外しておきます。

６．買うタイミング

リートは単純に言うと、安く買って長く寝かせ安定的に分配金をもらうのが王道で、本来は頻繁に売買する対象ではありません。銘柄別に自分の期待する利回りを考え、その価格がいくらになるか逆算し、その価格にタッチした時が買い時となります。
基本は対象銘柄の年間チャートをチェックし、先ず分配金のもらえる月前後の動きや大きく下げたボトムのタイミングをノートに書き込んでおきます。銘柄によっては海外のファンドが毎年同じ時期に益出しのための大口売りを五月雨式に出してくることもありますので過去のチャートで特徴を把握しておくと良いでしょう。ただし、機関投資家や外国人投資家、ファンドなどが為替の急変や益出し等で朝寄りに大きく売る場合もあり、いきなり絶好の買い場が突然到来することもありますが、連続して更に大きく下げたりすることもありますので要注意です。

７．リート指数のチェック

リート全体の動向把握にはリート指数のチェックが便利です。リート指数は概ね1600から2000程度の間で動きますが最近は1700から1800前後が多いようです。リートは10年前には東京市場の普通株式の動きにほとんど連動することはなかったのですが、最近は短期で売買を行う投資家の参加もあり普通株の動きに反応することもありますので直接関係のなさそうな米国、欧州、中国など海外の金融政策や地政学リスクにも目を配る必要が出てきました。

 

リートは長期保有し分配金を定期的に得ることが主眼でキャピタルゲイン（＊5）狙いのセミプロ投資家には余り向かないと私は考えています。基本はどんな銘柄にせよ良いタイミングで安く買うのが肝心ですので、値動きが大きくなる「朝寄りと引け際」（＊6）を特に注意深くチェックして下さい。大口の取引が影響した大きな値動きが年に何回か必ずありますので、これを逃さず買い入れ、自分のポートフォリオ（＊7）に組み入れることが出来たら万全です。底値と信じて買い入れたら二番底、三番底ということもありますが、誰もが何度も通る道、リートの場合利回りが若干低くなっただけと割り切っていきましょう。

（＊5）安値で買って高値で売った時に得られる売買差益のこと
（＊6）市場は午前9時から始まり、午後3時に終わります。スタート直後の時間帯を朝寄り、終了間際を引け際と呼んでいます。
（＊7）金融商品の組み合わせ、保有明細