住宅ローンは中古物件購入でも使える？ 中古で利用するメリットや注意点を紹介

中古物件の購入を検討していて、住宅ローンが使えるのか疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。結論からいえば中古物件でも住宅ローンは利用できます。   ただし、希望金額を借り入れできなかったり住宅ローン控除を受けられなかったりする場合があります。   ここでは、中古物件で住宅ローンを利用するメリットや注意点について解説します。

中古物件でも住宅ローンは利用できる

新築物件ではなく、中古戸建てや中古マンションでも住宅ローンは利用できます。全額現金を用意しなくても、金融機関からの借り入れで物件購入が可能です。
 
ほとんどの金融機関は新築・中古どちらの住宅ローンも提供しており、金利もほとんど変わりません。中古物件の住宅ローンは、新築に比べて借入金額を安く抑えられる点などが魅力です。

 

中古物件で住宅ローンを利用するメリット

中古物件は新築物件より安いことが多いため、ローン借入金額を少なく抑えることが可能です。また、住宅ローンによってはリフォーム費用を含めて借り入れができますし、新築物件の住宅ローンと金利は変わりません。
 
ここでは、中古物件で住宅ローンを利用するメリットについて見ていきましょう。

 

新築よりも借入金額を少なく抑えられる

中古物件の住宅ローンは、新築物件よりも借入金額を抑えられる点もメリットです。一般的に、同じような立地や広さの物件であれば、新築よりも中古のほうが価格は安くなります。
 
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」によると、新築戸建ての成約平均価格は3486万円、中古戸建ては3110万円です。（※）
 
このように、中古物件は価格が安いので、住宅ローン借入金額を少なく抑えられます。

 

リフォーム費用も住宅ローンに含めることが可能

中古物件を購入してリフォームも考えている場合は、リフォーム費用も住宅ローンに含めて利用できます。
 
一般的にリフォームの借り入れはリフォームローンを利用しますが、以下のようなデメリットがあります。
 

●住宅ローンより金利が高い（2.0～4.0％程度）
●住宅ローンより借入期間が短い（最長10～15年程度）
●住宅ローンより借入可能額が少ない（最大500～1500万円程度）

 
中古物件の住宅ローンにリフォーム費用を含めれば、金利は0.5～1.5％程度で借入期間は最長35年、借入可能額は最大数千万円～1億円程度利用できます。
 
つまり、単独のリフォームローンよりも良い条件で借り入れが可能です。
 
すべての金融機関で住宅ローンにリフォーム費用を含められるわけではありませんが、リフォームを考えている方には大きなメリットといえます。

 

中古物件で住宅ローンを利用する際の注意点

中古物件で住宅ローンを利用する場合は、希望金額を借りられないことがあります。中古物件は担保価値が低い傾向があるためです。築年数が古い物件は住宅ローン控除の恩恵を受けられない可能性もあります。
 
また、築年数や耐震基準によっては住宅ローンを利用できない場合があるため注意してください。
 
ここでは、中古物件で住宅ローンを利用する際の注意点について見ていきましょう。

 

希望金額を借りられないことがある

中古物件で住宅ローンを利用する場合は、希望金額を借りられない可能性があるので注意してください。中古物件は新築物件と比べて担保価値が低い傾向があるからです。
 
金融機関は住宅ローン審査において、担保価値がどのくらいあるかを調べます。申込者がローン返済困難になった場合に、担保物件を売却して資金回収をするからです。そのため、担保価値に見合った融資金額になります。
 
中古物件は新築と比べると資産価値が下がっており、担保価値が低い場合があるので希望金額を借りられないケースがあります。

 

住宅ローン控除の恩恵を受けられないことがある

所得税の節税に効果的な住宅ローン控除を受けられない場合があります。住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間所得税や住民税の一部から控除する制度です。
 
例えば、住宅ローン残高が3000万円の場合は所得税や住民税の一部から最大30万円が控除されます。住宅ローン利用者にとってメリットの大きい制度です。
 
しかし、住宅ローン控除を受けるには、中古物件の場合は取得した日までの期間が建築されて20年以内（木造など）～25年以内（鉄筋コンクリート造など）、または、新耐震基準に適合している物件であるの必要があります。
 
築年数が20～25年を超えており、新耐震基準に適合していない中古物件は住宅ローン控除を受けられないため注意してください。

 

耐震基準をクリアできずローンを利用できない可能性がある

1981年5月に耐震基準が改正され、改正前（1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準）を「旧耐震基準」、改正後（1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認において適用されている基準）を「新耐震基準」と呼ぶようになりました。旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは以下のとおりです。
 

●旧耐震基準：震度5強程度の地震で倒壊しない
●新耐震基準：震度6強～7程度の地震で倒壊しない

 
新耐震基準では旧耐震基準よりも地震に強い建物を求めています。
 
そのため、1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた物件は、現在の耐震基準（新耐震基準）を満たしていない可能性があります。旧耐震基準だと担保価値が低いうえに、新耐震基準を満たすことを条件とする住宅ローンの利用ができません。
※金融機関によって基準は異なります。
 
事前に物件の耐震基準や住宅ローンの条件を確認しましょう。

 

中古物件で住宅ローンを利用する場合は事前に条件を確認しよう！

中古物件の住宅ローンは新築よりも借入金額を少なく抑えられる可能性があります。また、リフォーム費用と一緒に住宅ローンの借り入れをすることも可能です。
 
ただし、希望金額の借り入れが難しい場合や住宅ローン控除を受けられないケースがあったり、住宅ローン自体を利用できない可能性もあるので注意してください。
 
中古物件購入時に住宅ローンを利用する場合は、事前によくローン条件を確認してください。商品説明を読むだけでなく、窓口で担当者に相談してもよいでしょう。

 
出典
※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員