「住宅ローンは35年または80歳まで借りるのがよいですよ」それ本当に大丈夫？

ファイナンシャル・プランナーの筆者のもとには、住宅購入資金プランの相談が多く寄せられます。   購入したい物件を見つけてから相談にいらっしゃる方も多いのですが、不動産販売業者から、35年返済の住宅ローンで借り入れるプランを提示されているケースが大部分です。   本当にそれで問題ないのでしょうか。35年もしくは80歳まで返済するプランのメリット・デメリットを、相談例をもとに説明します。   【相談例】 Aさん夫妻（夫：46歳、妻：42歳）は3年前に結婚し、昨年子どもが生まれたのを機に住宅購入を決意しました。気に入った物件を見つけたのですが、思ったより高い物件価格です。   ところが不動産業者は、「大丈夫ですよ。80歳までローンを組めば月々の返済もお手ごろだし、長めに借りて繰り上げ返済するのがよいですよ」と言います。   Aさんは80歳まで返済が続くローンを抱えることに不安を感じ、相談にいらっしゃいました。

35年または80歳まで借りるメリット・デメリット

返済期間を長めにするメリットは「安心感」です。万が一、収入が減少して月々の返済額を減らしたいと思っても、返済期間を長くするのは簡単ではありません。
 
一度解約をして新しいローン契約をしなければならないので、そのときの健康状況などによっては再契約できないこともありますし、手数料等が必要となります。
 
一方、繰り上げ返済を利用して返済期間を短くするのは簡単です。最近は手数料もかからないことが多く、気軽に繰り上げ返済できるようになりました。
 
昨今のコロナ禍のように、人生には予期できない理由で収入が減少し、返済が苦しくなることもありますから、返済期間を長めに設定し、計画的に繰り上げ返済しながら早めに完済するプランが安心というのは一理あります。
 
ただ、思っていたとおりに繰り上げ返済していけるとは限りません。年金生活になった後の住宅ローン返済は、大きな負担になるのがデメリットです。
 
Aさんは会社員で、65歳が定年となっています。これから子どもの教育費が多く必要となる時期ですし、50代以降は収入減少も考えられます。
 
Aさんも奥さまも、計画どおりに繰り上げ返済できるか自信がないようでした。退職して収入が年金だけになった後、15年も返済し続けるとしたら老後の生活が不安です。
 
もう1つのデメリットは、返済期間を長く設定するとお金を借り過ぎてしまう傾向があることです。
 
同じ借入額でも返済期間が長くなれば月々の返済額が少なくなりますから、ローン返済の負担が軽く感じられ、ついつい身の丈以上のローンを借りてしまうケースがみられます。
 
しかし、実際は同じ借入額でも返済期間が長くなるほど総返済額は増えるので、本来は負担が重くなるのです。
 

その人に合った住宅ローン

どのような住宅ローンを組むのがよいのかは、人それぞれ違います。年齢、収入、家族構成、職業などの条件を考慮しながらオーダーメードで決めていかねばなりません。
 
30歳の会社員でこれから収入の増加が見込めるなら、35年ローンがベストプランかもしれません。また、自営業で75歳、80歳まで収入が見込めるなら、80歳まで返済が続くローンも可能になるかもしれません。
 
資金に余裕があって資産運用していくつもりだから、いざというときはまとまった繰り上げ返済が可能という場合も、あまり返済期間にこだわる必要はなさそうです。
 
検討の結果、Aさんは今回の住宅購入をあきらめることにしました。そして、20年から25年で無理なく住宅ローン返済できる範囲の予算を相談し、改めて住宅探しをすることとなりました。
 
その後程なくして、「前の物件より少し小さいけれど、気に入った家を見つけることができました」とAさんからうれしい連絡をいただきました。
 
もしも、80歳までのローンでなければ毎月の返済額がキツイということであれば、住宅購入資金計画に無理があるのかもしれません。身の丈以上の住宅購入でないか、検討してみる必要がありそうです。
 
執筆者：蟹山淳子
CFP(R)認定者