ローン返済中の自宅を「賃貸」すると「一括返済」のペナルティ!? 理由と対策を解説

住宅を購入する場合、たいていの方は住宅ローンを組みます。住宅ローンは通常20年、長くて35年の返済期間を設定します。   長い年月の間には、ライフスタイルなどご自身の生活に何らかの変化が訪れることもあるでしょう。生活が変わったことにより、購入した自宅を離れることになったという方もいらっしゃるかもしれません。   それならば賃貸住宅として貸したいと思うのは自然な流れかもしれませんが、住宅ローン返済中の自宅の賃貸ができないのはなぜでしょうか？ 本記事では、なぜ住宅ローン返済中の自宅が貸せない理由や、問題を回避する方法などを紹介します。

住宅ローン返済中の自宅が賃貸に出せない理由

自宅を賃貸に出せない理由は、自宅として使い続けることを約束して借り入れたローンだからです。住宅ローンは、自宅使用をすることを条件に、低金利で借り入れできる金融商品です。
 
住宅ローンを借り入れする契約に、購入した不動産は貸してはいけないという条項が盛り込まれています。
 

自宅を賃貸に出したことがなぜ分かってしまうのか

住宅ローンで購入した自宅を自分で住む代わりに、賃貸物件として貸し出したことがなぜわかるのでしょうか。それには、いくつかの理由があります。
 
まず、住宅ローン返済中には、銀行から簡易書留や転送不要郵便で、住宅ローン残高証明書が1年に1度送付されます。このときに賃貸として貸し出されている場合は、住人は住宅ローンを借りている人ではないため、郵便物が銀行に返送されてきてしまいます。
 
郵便物が返送されますと、銀行は融資の不正利用を疑って調査を始めますので、ローンを正しく使っていないことがすぐに分かってしまいます。
 
その他にも、融資担当者の地域あいさつ回りの訪問や、融資利用の不正がないかの抜き打ち調査などもありますので、いずれにせよ賃貸に出していることは見つかると思ってください。
 

自宅の賃貸が銀行にバレるとどうなる？ 回避する方法は？

住宅ローンの貸し出し条件に反して、自宅を賃貸に出していることが発覚しますと、銀行は住宅ローンの残額を一括返済するよう要求してきます。そもそも住宅ローンを借り入れているのは現金一括で不動産を購入することができないためであり、残額の一括返済は現実的ではありません。
 
どうしても賃貸物件として貸し出したいのであれば、現状の住宅ローンから、不動産投資ローンへの借り換えを行うのが良いでしょう。不動産投資ローンは、賃貸物件を経営するなど不動産投資のための金融商品です。賃貸物件を購入するためのローンですので、安心して自宅を賃貸に出すことができます。
 
ただ、不動産投資ローンの借り換え費用と金利がここで問題になります。不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。
 
また、不動産投資ローンを組むときにも諸費用がかかります。特に、金利上昇により返済金額が増え、ローン返済金額が賃貸収入を超えることがあるので注意してください。
 

まとめ

住宅ローンの利用中に、自宅を離れなければならない事情が生じることがあります。
 
住まなくなった自宅を売却することで、住宅ローンを全額返済するのであれば良いのですが、すぐに賃貸に出すことはやめておきましょう。どうしても賃貸物件として貸し出したい事情がある場合は、まずは融資を受けた銀行に相談してください。
 
やむを得ない事情があると判断されれば、銀行が貸し出しを続けても良いと許可する場合があります。この理由が「やむを得ない」かどうかは、融資をしている銀行の総合的な判断に委ねられており、一定の条件があるわけではありません。
 
金利上昇や借入期日短縮などを貸し出しの継続条件にされるかもしれませんが、残額を一括返済するよりは良い条件だとは言えます。自分の家だからといって、自由に賃貸物件にすることはできませんのでご注意ください。
 
執筆者：八木友之
宅地建物取引士、行政書士、不動産コンサルティングマスター