「家賃収入があるから安心」だけじゃない!?不動産投資の「リスク」って？ 新規で始める際の注意点を解説

不動産投資をこれから始めたいと思う人や、定年退職を迎えて老後になってから始めようと考えている人などさまざまではないでしょうか？不動産投資が軌道に乗ると入居者からの家賃収入が毎月の利益になります。   しかし不動産投資にはリスクもあるため、そのリスクを把握するようにしましょう。本記事では、不動産投資を新規で始めるにあたって注意すべきリスクを解説します。

不動産投資のリスク

不動産投資を始めるリスクには、大きく分けると2つあり、その2つからさらに派生したリスクもあります。それぞれを紹介します。
 

借り入れのリスク

借り入れのリスクとは、銀行から不動産購入の融資を受ける場合に起こるリスクです。かかる費用は、金融機関への「融資手数料」や、団体信用生命保険の「保険料」などがあります。借り入れを行うと必ずかかってくる費用です。なお、不動産を現金で購入する場合にはかかりません。
 
融資手数料は、銀行などから借り入れを行うと金銭消費貸借契約書を作成する必要があるため、印紙代などの費用となります。団体信用生命保険は、もし住宅ローンを支払っている人が死亡した場合に、ローン残高相当分が保険金によって返済される生命保険です。
 

不動産所有時のリスク

不動産を所有した時のリスクは、「空室リスク」、「家賃滞納リスク」、「物件価格変動リスク」、「家賃下落リスク」、「ローン金利上昇リスク」、「天災リスク」、「修繕リスク」、「賃貸管理会社倒産リスク」の8つがあります。
 
空室リスクは、入居者がなかなか入らず空室状態が続くことです。つまり、家賃収入が得られず、ローン返済などの支出だけがかかってしまいます。主な対策としては、家賃を下げる、プロモーションを増やすなどがあります。
 
家賃滞納リスクは、入居者の家賃を滞納することによる収入減少や対応にあたっての時間や手間がかかることになります。主な対策としては、入居者との交渉のほか、家賃を支払う意思がない場合、裁判などで滞納家賃を回収する方法です。
 
物件価格変動リスクは、物件の老朽化や景気の影響によって物件価値が低下し、それによって価格変動することになります。主な対策としては、日々のニュースや業界状況から景気や物件の価格変動状況を読み取り、景気が落ち込む前に物件を売却する方法です。
 
家賃下落リスクは、空室状態に対処するために家賃を下げる必要性から起こるケースです。主な対策としては、不動産のリノベーションを行うことや不動産購入時に入居ニーズが高い地域を選ぶことになります。
 
ローン金利上昇リスクは、経済状況によって金利が変動し、当初の金利よりも上昇することでローン返済額が増えるリスクです。景気が上向くとインフレ傾向になるため、金利上昇する可能性が高まります。主な対策としては、複数の金融機関を比較し、有利な金利を選択する方法となります。
 
天災リスクは、火災や水害、地震などによって物件が損傷し、倒壊で物件価値が下落するリスクです。主な対策方法としては、天災が起きづらい地域に物件を選ぶことや、火災保険や住宅総合保険、地震保険に加入しておくことになります。
 
修繕リスクは、不動産が建築されてから年数がたつと給排水管などの設備の修繕や、建物全体の大規模修繕を行う必要があることで発生するリスクです。主な対策としては、家賃収入から修繕のために積み立てをしておく方法となります。
 
賃貸管理会社倒産リスクは、賃貸管理会社が倒産することで家賃回収ができないことによる収入の減少や、新しい管理会社の選定にかかる時間と手間がリスクとなります。
 
主な対策としては、管理会社を選定する際に会社の状況をよく確認した上で選定し、契約時に倒産の場合や解約時のルールなどを確認するとよいです。

不動産投資を始めるには

不動産投資を始める主な目的は、資産を増やすことや節税対策、不動産投資事業を始めたいなどさまざまあります。不動産投資には注意すべきことが多いものの、ビジネスとして軌道に乗れば、家賃収入による利益を継続的に出すことが可能です。
 
不動産投資のリスクにどのようなものがあるのかを確認してから、新規で始めるようにしましょう。
 
執筆者：古田靖昭
二級ファイナンシャルプランニング技能士