定年後に残った住宅ローン。支払えなくなったらどうすればいい？

住宅ローンの返済は最大35年にも及ぶため、定年退職などによりライフスタイルが変化した際に以後の返済が行き詰まってしまう恐れもあります。住宅ローンの返済が行えなくなるとどのような問題が生じるのか、また、その際の対応方法について解説していきます。

住宅ローンが支払えなくなってしまうと

住宅ローンは長期間にわたって低金利で多額の融資を受けることができるため、マイホームを取得する際に多くの方が利用していますが、返済が滞ってしまうとこうしたメリットを失ってしまう恐れがあります。
 
住宅ローンの返済が滞った場合、まず返済を促す督促が始まります。これに応じることができないと金利優遇が失われて住宅ローンの金利が大きく上昇します。
 
さらに滞納が続くと期限の利益（期限が到来するまで返済をしなくてもよいという権利）を喪失し、住宅ローン残債の一括返済を求められますが、住宅ローンの返済すら滞っているのであれば残債の一括返済に応じることは困難です。
 
滞納が半年程度になると、住宅ローンを利用する際にマイホームに対し金融機関が設定した「抵当権」が行使されることになります。これによって金融機関は、マイホームを競売にかけ、その売却代金を住宅ローンの残債返済に充当します。
 
仮に売却代金が残債を上回った場合はその差額を受け取ることができるのでそれにより生活を立て直すこともできるかもしれません。
 
しかし、競売を経ても住宅ローンが完済できなかった場合は、マイホームを失った上に金利が上昇した状態で残債の返済を行うことになるため、最悪の場合は任意整理や自己破産に至ってしまうかもしれません。
 
住宅ローンの返済が難しくなった場合は滞納前に金融機関に返済見通しについて相談を行うことが大切です。
 

マイホームの任意売却を検討しよう

住宅ローンの返済を続けるのが難しい場合、検討する選択肢がマイホームの売却です。競売による売却は市場相場よりも低い価格となってしまう恐れがあるため、適正な価格で売却するには任意売却が有効です。
 
売却代金を多く得ることができればそれによって住宅ローンを完済し、以後の生活資金を得られる可能性が高まります。
 
住宅ローンは滞納が始まってから1年程度で競売へと移行してしまいます。任意売却を行う場合は滞納する前に金融機関に相談し、できるだけ早く売却に向けて活動を始めることをおすすめします。
 

転居が難しい場合はリースバックも選択肢に

マイホーム売却してしまうと転居が必要になるデメリットもあります。もし転居が難しい場合は、金融機関にマイホームを売却して売却代金を手に入れた上で以後は賃貸住宅として居住を続けることのできる「リースバック」を検討するとよいでしょう。
 
リースバックは住宅ローンが残っていても利用することができ、契約する金融機関によっては礼金や火災保険料・事務手数料が不要などの特典を備えているものもあります。
 

まとめ

住宅ローンが完済できず、以後の返済を滞納してしまった場合、住宅ローンの残債にかかわらず、滞納からおよそ1年で金融機関によって抵当権が行使されマイホームは競売にかけられてしまい、その後の生活に大きな影響を及ぼしてしまいます。
 
滞納を起こす前に金融機関に相談することで、以後の返済計画の見直しやマイホームの任意売却・リースバックの利用など、競売よりも有利な選択肢を選ぶこともできます。返済が難しいと認識した段階で金融機関に相談を行うなど早めに対処するようにしましょう。
 
執筆者：菊原浩司
FPオフィス Conserve&Investment代表