住宅ローンの「固定金利」と「変動金利」 それぞれのメリットとデメリットを徹底解説

住宅ローンには固定金利と変動金利の2種類があります。契約時にはどちらかの金利を選ぶ必要があるので、それぞれの違いを事前に理解しておくことが大切です。   また固定金利は、全期間固定金利型と固定期間選択型に分けられます。そのため、考え方によっては3種類のローンが存在するともいえるでしょう。   本記事では固定金利と変動金利のメリット・デメリットを詳しく解説します。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利は、返済期間中の金利が変動しないタイプのローンです。ただし、全期間固定金利型と固定期間選択型の2つに分けられるため、それぞれの種類ごとのメリット・デメリットを紹介します。
 

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、ローン完済まで金利が変わらないタイプの金利です。

【メリット】

●金利が変動するリスクがない。
●契約時に総返済額が確定するため、返済計画が立てやすい。

【デメリット】

●変動金利、固定期間選択型より金利は高めである。
●市場の金利が低い期間は、ほかの金利より総返済額が多くなりやすい。

ローン完済まで、金利上昇のリスクを恐れる必要がない点が最大のメリットといえます。当初の計画通りに返済計画を立てられるため、安全性を重視する方におすすめです。
 
なお、独立行政法人である住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携する住宅ローン「フラット35」も、全期間固定金利型の商品となっています。
 
フラット35は職業や勤務形態などの制限が少なく、民間ローンほど審査が厳しくないという特徴があります。全期間固定金利で契約したい方は選択肢に入れてもよいでしょう。
 

固定期間選択型

固定期間選択型は、定められた期間を固定金利とし、期間終了後は変動金利とするタイプのローンです。

【メリット】

●固定期間中は金利が変動するリスクがない。
●全期間固定金利型よりは金利が低い。

【デメリット】

●変動金利より金利は高めである。
●固定期間終了後は金利の変動リスクを抱えることになる。

固定期間選択型は、全期間固定金利型と変動金利型の中間に位置する金利といえます。
 
固定期間は3年、5年、10年、10年超など選択できるため、メリットとデメリットを踏まえたうえで判断する必要があります。
 
どの程度の期間を固定にしたかによって、損をするか得をするかが分かれるので、判断が難しいケースもあるでしょう。
 

変動金利のメリット・デメリット

変動金利型は、返済期間中の適用金利が変動するタイプのローンです。

【メリット】

●金利が最も低い。
●多くの金融機関で「5年ルール」と「125%」が採用されている。

【デメリット】

●金利が変動するリスクがあり、将来の返済計画が立てにくい。
●金利が上昇した場合、総返済額が増えてしまう。

もともと、金利が最も低いタイプであることに加え、日本では長らくマイナス金利政策が実施されているため、2022年11月現在の変動金利は1％を切る状態にまでなっています。
 
そのため、契約当初は非常に低い金利で借り入れが可能ですが、固定金利と違い、金利上昇のリスクを抱えるデメリットがある点はよく理解しておく必要があります。
 
とはいえ、急激な金利上昇が起こっても債務者が返済に困らないように、多くの金融機関が「5年ルール」と「125%ルール」を採用しています。5年ルールとは、金利が上昇した場合でも、毎月の返済額が5年間は据え置きになるルールであり、125%ルールとは、5年経過後の返済額の上限は従前の125%までと定めているルールのことです。
 
ただし、このルールが適用されるのは「元利均等返済」を選択した場合のみであり、「元金均等返済」では適用されません。
 
また、「元利均等返済」を選択した場合でも、金融機関によっては適用されないケースもあるので、事前に確認することが大切です。
 

人気のある金利タイプとは

住宅金融支援機構が、2022年4月に行った「住宅ローン利用者調査」（調査対象：住宅ローン利用者1500人）によると、住宅ローン利用者が利用した金利タイプは、変動金利型が73.9％、固定期間選択型が17.3％、全期間固定型が8.9％と、変動金利型が突出して高いことが分かります。
 
これには、現在の日本の住宅ローン金利水準が低いことが影響していると考えられますが、それだけでなく、20年以上の長期にわたり低金利の状態が続いていることから、今後も金利上昇リスクは少ないと判断している方が多い背景もあると考えられます。
 
とはいえ、どの金利タイプが適しているかは人によって異なりますので、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、慎重に判断するようにしましょう。
 

まとめ

住宅ローンの金利タイプは、どの種類を選んだかによって返済計画が変わってきますので、極めて重要な判断といえます。
 
最長で35年のローンを組むため、現在の金利だけでなく、将来の動向も視野に入れて、適切な金利タイプは何かを考えることが重要です。
 
現在は金利が低いため、変動金利を選択する方が多い傾向にありますが、変動金利には金利上昇のリスクがありますので、固定金利のメリットも頭に入れたうえで判断するようにしましょう。
 

出典

独立行政法人住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2022年4月調査）】
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部