住宅ローンは「名義変更」できる？ 離婚したときはどうするべきかを紹介

住宅ローンで借り入れをする際には、審査を受けて融資を受ける「名義人」が必ず存在します。返済期間が30年以上にわたる場合がある住宅ローンを返済している中で、離婚や退職などを理由に名義変更をしたいと考える人もいるでしょう。   しかし、住宅ローンの名義変更は基本的にできません。   今回は、離婚などを理由に返済できなくなった場合に取るべき行動も紹介しますので、自身がどうするべきか悩まれている人は、参考にしてください。

住宅ローンは名義変更が原則できない

冒頭のように住宅ローンは、審査を通過した「名義人」が融資を受けているため、基本的に名義変更ができません。
 
住宅ローンの審査では、名義人の収入や勤務状況、信用情報などから返済能力を判断した上で融資の可否を決定しています。名義人を変更してしまうと、返済能力の判断をしていない人が住宅ローンを返済することとなるので、金融機関として名義変更を容認できないのです。
 

離婚などの場合は借り換えを検討する

離婚や退職などによって、住宅ローンを返済する人（名義人）を変更したい場合は、「借り換え」を検討するとよいでしょう。
 
借り換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組み直すことをいい、融資を受けた資金で現状の住宅ローンの残債を一括返済するのが一般的です。なお、借り換えする際も金融機関の審査が必要となるので、場合によっては融資が受けられない可能性もあります。
 
また、借り換えの理由が離婚である場合には、離婚協議書や戸籍謄本などの書類を要求されるケースがあるので、事前に金融機関に確認しておきましょう。
 

ペアローンの場合でも全額の借り換えが一般的

住宅ローンを契約する際に、「ペアローン」を利用している人もいるでしょう。ペアローンとは、同一物件に対して夫婦が別々の住宅ローン契約を結び、互いを連帯保証人とする方法です。
 
例えば、夫2000万円、妻1000万円の住宅ローン返済中に離婚した場合に、夫が住宅に住み続けるとします。ペアローンを解消するには、住宅ローンを1本化したり、妻の債務を一括返済したりする必要があります。ただ、一括返済をすることが現実的に難しい世帯が多いため、妻の残債分を新規ローンで返済するのが一般的です。
 
なお、妻の残債分を別の金融機関で住宅ローン契約を結ぶことは非常に困難です。なぜなら、抵当権の第1順位を設定できる金融機関は1つであることから、貸し倒れリスクが高い融資を実行する金融機関が少ないからです。そのため、ペアローンを解消するには、「ローン残高全額の借り換え」が一般的といえるでしょう。
 
なお、不動産登記によって所有権を移転させると、「贈与税」が発生する可能性があります。場合によっては、大きな納税額となってしまうので、事前に税理士などに相談しておくとよいでしょう。
 

住宅ローンを借り換えには手間と費用がかかる

住宅ローンの借り換えには、手間がかかるだけでなく、手数料や保証料などの費用が必要です。また、共有持分の住宅ローンを1本化する際は、「不動産登記」が必要となるケースがあるため、司法書士への依頼費用や登録免許税もかかります。
 
借り換えによって負担が増加する可能性もあるので、よく検討した上で手続きを進めましょう。
 

住宅を売却して返済することも視野に入れる

離婚や退職によって、住宅に住み続ける必要がない場合は、売却を検討してもよいでしょう。ただし、住宅ローンより売却金額が少ない場合は、売却後もローンを支払い続けることとなるので注意しましょう。
 

住宅ローンの名義変更ができないときは借り換えを検討しよう

住宅ローンは、基本的に名義変更ができません。離婚や退職などを理由に住宅ローンの返済する人（名義人）を変更したい場合は、借り換えを検討しましょう。
 
ただし、借り換えには手間と費用がかかることを忘れてはいけません。手間と費用が多くかかるのであれば、住宅を売却することも手段の一つです。
 

出典

新生銀行 よくあるご質問 離婚に伴い、（元）配偶者の住宅ローンを引き継ぐことになりました。借り換えの申し込みはできるか教えてください。
株式会社三井住友銀行 住宅ローン（借り換え）
 
執筆者：東本隼之
AFP認定者、2級ファイナンシャルプランニング技能士