500万以上稼ぐ方向け！「ワンルームマンション投資」のメリットとデメリットとは？

年収500万円ともなると、住民税や所得税などの税負担も大きくなります。一生懸命働いて稼いだお金は、節税をしてなるべく手元に残したいことでしょう。   そこで本記事では、節税もできるワンルームマンション投資について、メリットとデメリットをまとめました。   ワンルームマンションへの投資が節税になる理由も解説しています。投資に関しての知識がない方も理解できるように簡単にまとめてあるので、最後までお読みください。

年収500万円でもワンルームマンションの投資はできる

年収が500万円以上あればワンルームマンションの投資が可能です。
 
不動産投資で受けられる融資限度額は、年収の7〜10倍といわれています。年収500万円であれば、融資を受けられる額は最大3500万〜5000万円ほどです。
 
2000万円以下で購入できるワンルームマンションは都心にもあるため、年収500万円でも十分に投資ができます。
 
ただし、投資を始めるには自己資金も必要です。不動産投資における自己資金とは、ローンの頭金と最初に必要な諸費用をあわせたもので、物件価格の15〜30%が目安です。
 
そのため、ある程度の資金準備をしておかなければならない点には注意しましょう。
 

ワンルームマンション投資のメリットを3つ解説

ワンルームマンション投資には、以下3つのメリットがあります。
 

・節税効果がある
・不労所得を得られる
・生命保険の代わりになる

 
節税効果のほかにも、将来の備えになるメリットがほとんどです。順番に解説します。
 

節税効果がある

ワンルームマンション投資には節税効果があります。
 
不動産は、購入費を分けて減価償却費として計上できます。帳簿上は不動産所得が赤字になりやすいですが、不動産所得の赤字は本業所得から差し引けるのです。
 
そのため、課税対象となる金額が減り、結果的に節税につながります。
 

不労所得を得られる

不労所得を得られるのもワンルームマンション投資のメリットです。
 
購入したワンルームマンションの管理や運営は自分で行うことも可能ですが、管理会社などの業者に委託することもできます。委託をすれば業者が代わりに対応してくれるため、本業が忙しい方も負担なく収入を得られます。
 

生命保険の代わりになる

ワンルームマンション投資は、生命保険の代わりにもなります。
 
金融機関の融資を受けるには、団体信用生命保険（団信）への加入が必須です。団信はローン加入者が重度の障害を負う、亡くなるなどで返済不能に陥った場合に、保険金で残りのローンを相殺できる仕組みです。
 
そのため、万が一の際にも遺族に毎月収入がある物件を残せるのです。
 

ワンルームマンション投資のデメリットを3つ解説

ワンルームマンション投資にはリスクもあります。ここでは3つのデメリットをまとめました。
 

・空室だと家賃収入がない
・資産価値が下がる可能性もある
・ローンの金利が上昇する可能性もある

 
メリットだけでなく、デメリットも把握しておきましょう。
 

空室だと家賃収入がない

当然ですが、そもそも入居者がいなければ家賃収入は得られません。長く空室の状態が続くと赤字となってしまうこともあるため、築年数や立地条件など、入居が見込まれる条件を考慮して購入する必要があるでしょう。
 

資産価値が下がる可能性もある

実物資産であるワンルームマンションは、経年劣化や周辺環境の変化により資産価値が下がる可能性があります。
 
資産価値が下がれば売却時の価格にも影響があるため、価値の下がりにくい場所を見極めて購入しましょう。
 

ローンの金利が上昇する可能性もある

不動産投資のローンを変動金利（借入期間中の金利が変動する金利タイプ）で受けた場合、景気により返済総額が増える可能性があります。
 
ローンを組む際は低金利が利点の変動金利以外にも、返済額が安定している固定金利などとも比較して慎重に選択しましょう。
 

新築・中古ワンルームマンションの特徴まとめ

ここでは新築・中古ワンルームマンションの特徴について簡単にまとめました。それぞれのメリットとデメリットを認識しておきましょう。
 

	新築	中古
物件価格	都心で3000万円から購入可能	都心で2000万円以下でも購入可能
自己資金	少な目でも融資が受けやすい	ある程度ないと融資は受けにくい
修繕費	かかりにくい	かかりやすい

※筆者作成
 
物件の購入費用が同じ場合、耐久年数の長い新築はより長期的な投資に適しています。対して、中古は物件価格を抑えて、よりよい立地を選ぶことが可能です。
 

自身の目的に合った投資をしよう

ワンルームマンションの投資は年収500万円程度の方でも始められます。ただし、投資を始める際には、節税といったメリットだけでなく、資産価値が下がるなどのデメリットも認識しておくことが大切です。
 
築年数や立地、物件価格を考慮し、自身の目的や経済状況に合った投資を選択しましょう。
 

出典

国税庁 No.2100 減価償却のあらまし
国税庁 給与所得者と税
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部