【変動金利の住宅ローン】返済額はどのくらい上がる？ 「125％ルール」についてFPが解説

住宅ローンの変動金利は、比較的金利が低いこともあり多くの方に利用されている金利タイプですが、金利が定期的に見直されるため返済額が増加するリスクがあります。   そのため、金利が上昇しても返済が継続できるよう、変動金利には「125％ルール」などの激変緩和措置が設定されています。本記事では125%ルールの仕組みとデメリットについて解説します。

変動金利の仕組み

変動金利は、基本的に半年ごとに短期プライムレートに基づいて金利の見直しが行われます。短期プライムレートは、銀行が優良企業に対し貸付期間1年以内で融資する際の最優遇金利で景気と密接に関係しています。
 
一般に景気の悪化が見込まれる場合、日本銀行は企業の投資を促そうと資金を多く流通させるため、短期プライムレートは低下していきます。日本は現在も十分な景気浮揚が完了していないため、短期プライムレートおよび住宅ローンの変動金利も歴史的低水準を維持しています。
 
しかし、低金利を支えていた日本銀行の金融政策は、諸外国との金利差の拡大を招き、昨今の円安の一因となり、輸入品を中心とした物価高というデメリットが目立ち始めているため、今後も継続されるのか不透明な状態が続いています。
 
こういった状況下で住宅ローンの変動金利を利用する際は、金利上昇リスクについてしっかりと把握・対策を行うことが大切です。
 

変動金利の激変緩和措置について

変動金利は、金利上昇局面では返済額が増えてしまうため、家計に大きな影響を及ぼす可能性があります。
 
特にマイホームを取得してすぐのタイミングでは、マイホーム取得の諸経費に加え家具・家電を買い替えたり転居費用が発生したりするなどして手元資金が大きく減少していることがあるため、金利上昇は大きなリスクといえます。
 
そこで大幅な金利上昇に対する主な激変緩和措置として「5年ルール」と「125％ルール」があります。
 
5年ルールは変動金利が上昇しても当初5年間は返済額が変わらなくなっており、最終的には支払う必要はあるもののマイホーム取得費用で疲弊した手元資金を回復させる猶予を得ることができます。
 

125％ルールとは？返済額の上昇幅

もう1つの激変緩和措置である125％ルールは、変動金利見直しで住宅ローンの返済額が増加する場合、その増加割合は125％までとする仕組みです。
 
仮に住宅ローンの返済額が10万円の場合、金利がいくら上昇しても返済額の増加額12万5000円となるため、返済額の増加に備えることができます。
 

まとめ～激変緩和措置の注意点～

変動金利は基本的に半年ごとに短期プライムレートに沿って金利が見直されるため、金利上昇局面では返済額が大きく増加してしまいます。
 
そこで変動金利には5年ルール、125％ルールといった激変緩和措置が設定されているものもありますが、激変緩和措置は返済を免れるものではないため、金利上昇により利息・元金のバランスが崩れてしまいます。
 
そうすると、金利上昇の程度によっては月々の返済額の大部分が利息支払いに充てられてしまうだけではなく、住宅ローンが満期となっても完済することができず、残高を一括返済することになってしまいます。
 
変動金利の上昇により激変緩和措置が発動した場合は、変動金利よりも利率は高くなってしまいますが、固定金利への借り換えや繰り上げ返済を検討したり、家計の見直しをしたりして一括返済に備えるようにしましょう。
 
執筆者：菊原浩司
FPオフィス Conserve&Investment代表