「持ち家vs賃貸」どっちがお得？50年間住み続けるのに必要な費用を徹底比較

「持ち家は将来資産になる」 「賃貸であれば固定資産税がかからない」   持ち家と賃貸のメリットを比較して、どちらを選択すべきか悩まれる方も多いでしょう。   では、コスト面のみに注目した場合、持ち家と賃貸のどちらがお得なのでしょうか？   本記事では、持ち家と賃貸物件、それぞれに50年間住み続けた場合の住宅関連総費用について解説します。

持ち家or賃貸 検討する際に重要となる「生涯コスト」とは？

戸建てやマンションを購入するのか、賃貸に住むのかを決める際は「生涯コスト」に注目しましょう。
 
住まいにおける生涯コスト（ライフサイクルコスト）とは、購入や建設だけでなく、メンテナンスや建て替えなど、その住宅に住み続ける間に発生する住宅関連費用すべてを含めたコストのことです。
 
戸建てやマンションを購入する場合と、賃貸に住み続ける場合とでは、生涯コストに含まれる項目が異なります。

【戸建て】※購入した場合

●住宅ローンの返済・利息
●修繕・リフォーム費用
●固定資産税

【マンション】※購入した場合

●管理費・修繕積立金
●駐車場代
●修繕リフォーム費用（室内）
●共同スペースの修繕費（廊下・外壁など）
●固定資産税

【賃貸】

●家賃
●更新料
●管理費（賃貸マンション・アパート）
●駐車場代（賃貸マンション・アパート）

戸建てやマンションの購入が、人生におけるもっとも大きな買い物となる場合も多いはずです。
 
自由度が高く、生涯住む場所に困らない安心感を得られる持ち家か、初期費用の負担が少なく、急な転勤などにも対応できる賃貸か、ライフスタイルに合わせて選択するとともに、ライフサイクルコストについても考えていきましょう。
 

【検証】持ち家・賃貸の50年分の費用

好みやライフスタイルとの合致などの条件を抜きにして、住まいを選ぶ場合、持ち家と賃貸では、どちらがお得に住み続けられるでしょうか？
 
ここでは、4000万円の戸建てあるいはマンション、賃貸の戸建てあるいはマンション、それぞれに50年間住み続けた場合のコストについて、一例をご紹介します。
 

戸建て・マンション購入

住宅ローンで購入した4000万円の戸建てに50年間住み続けた場合の生涯コストは、図表1のとおりです。

【条件】

●物件価格：4000万円（戸建て・マンション同額とする）
●借入金：4000万円（頭金なしで購入）
●住宅ローン金利：1.5％
●住宅ローン返済期間：35年間（420ヶ月）

図表1

項目	戸建て	マンション
物件価格	4000万円	4000万円
ローン利息	765万851円	765万851円
購入時諸費用	120万円	120万円
管理費	―	600万円（1万円／月）
修繕積み立て／修繕費用	600万円（1万円／月）	900万円（1万5000円／月）
駐車場代	― ※自宅敷地外に必要としない場合	600万円（1万円／月）
室内リフォーム費用	200万円	200万円
固定資産税	350万円	550万円
合計	6035万851円	7735万851円

※筆者作成
 
固定資産税額は原則「固定資産税額＝固定資産税評価額（評価額）×1.4％」で計算され、毎年変動します。
 
図表1の各項目および合計額は概算ですが、同じ4000万円で購入した持ち家とマンションとでは、生涯コストに大きな差が生じることが分かります。
 

戸建て・マンション賃貸

次に、50年間賃貸物件に住み続けた場合について、家賃を13万円と仮定して算出した費用を、図表2に示しました。
 
※家賃13万円は、株式会社リクルートが運営する不動産情報サイトSUUMO「東京都の家賃相場・賃料相場情報を探す」より、東京都の2LDK家賃相場を抽出して算出
 
図表2

項目	賃貸戸建て	賃貸マンション
家賃	7800万円	7800万円
更新料 ※2年に1回・家賃1ヶ月分とする	325万円	325万円
管理費	―	600万円（1万円／月）
駐車場代	― ※自宅敷地外に必要としない場合	600万円（1万円／月）
合計	8125万円	9325万円

※筆者作成
 
賃貸の場合、戸建てかマンションかにかかわらず、家賃のみで4000万円の戸建て、あるいはマンションの生涯コストを超える計算になります。
 
費用項目それぞれの条件によって金額は上下しますが、総じて50年間住み続けるのであれば、賃貸より持ち家の方がお得といえるでしょう。
 

生涯コストも含めた総費用で持ち家or賃貸を検討しよう

今回の調査では、4000万円で持ち家を購入した場合と、家賃13万円の賃貸物件に住んだ場合で、50年間住み続ける生涯コストに、2000万円以上の差が生じることが分かりました。
 
賃貸は、初期費用が抑えられる分、長期にわたり住宅コストがかかり続け、老後も減ることはありません。
しかし、持ち家の場合は、35年ローンを返済し終えたあと、毎年の住宅関連コストが大幅に減少するため、老後の負担が軽くなる利点もあります。
 
ライフプランを念頭に置いたうえで、現在の貯蓄額や直近の収入状況だけでなく、生涯コストも含めた総費用で、持ち家と賃貸の選択をすることをおすすめします。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー