住宅ローンが支払えない…。「任意売却」を選択するとどうなる？ 競売との違いは？

返済できなくなった住宅ローンの清算手段として「任意売却」を検討している人の中には、任意売却は通常の不動産売買や競売とどう違うのか、仕組みを整理したい人もいるのではないでしょうか？   そこで本記事では、任意売却の概要や競売との違い、メリット・デメリット、手続きの流れを分かりやすくまとめました。ぜひ参考にして、任意売却を利用するとどうなるのか、具体的にイメージしてみてください。

住宅ローンを返済できないときの選択肢「任意売却」とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、住宅ローンの借入先金融機関に許可を得た上で、一般市場でローン対象の不動産を売却し、代金を返済に充てる手続きです。
 
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は債務者に残債の一括返済を求めます。一括返済ができない場合の選択肢となるのが、住宅ローンの対象不動産を売却して返済に充てる方法です。
 
住宅ローンの対象物件には、金融機関の抵当権が設定されています。本来であれば住宅ローンが残っている状態で売却しても、売却代金で残債を清算できなければ抵当権を抹消できず、買い主に引き渡せません。
 
抵当権を抹消するためには、売却代金と残債の差額を支払う資金を用意しなければならず、本末転倒の状態となるのが通常です。しかし金融機関の了承を得て任意売却をする場合は、売却代金が住宅ローン残債を下回っても、抵当権を外してもらって売買を完了できます。
 

任意売却と競売の違い

住宅ローンの返済が滞った際に、住宅ローンの対象不動産を売却するもう1つの方法に、「競売」があります。競売とは、簡単にいうと債権者である金融機関が裁判所に申し立てをし、入札形式で買い主を決める手続きです。
 
任意売却と競売の大きな違いは、任意売却が債務者の意思で不動産を売りに出すのに対して、競売は債権者が抵当権を行使して対象不動産を差し押さえ、強制的に売りに出す点です。
 
また、任意売却は通常の不動産売買と同様の手続きで、売り主と買い主が売買契約を交わしますが、競売の場合は裁判所を通じて手続きが進んでいくという特徴があります。
 

任意売却を選択するメリット・デメリット

任意売却は、返済不能になった住宅ローンを清算する手段のため、ポジティブな手続きとはいえません。しかし、競売と比べるとメリットが多いことから、住宅ローン清算のために自宅の売却を免れない場合は、優先して利用したい手段です。
 
ただしデメリットもあるため、十分に理解した上で、選択するかどうかを検討しましょう。以下に、任意売却のメリット・デメリットをまとめました。
 

任意売却のメリット

任意売却の主なメリットは次のとおりです。

・市場価格に近い額で売却できる
・売却代金から仲介手数料や抹消登記費用などを支払える場合がある
・競売と比べて物件引き渡し時期などを調整しやすい

任意売却は通常の不動産売買と同様のプロセスで売却するため、市場価格と同等の値段での売却が期待できます。市場価格の5～8割程度の売却額になることが多い競売と比べると、残債を多く減らせるため、その後の返済負担を抑えられるでしょう。
 
また、不動産売買時にかかる仲介手数料や登記費用などのコストを、売却代金から支払えるケースがあり、手元資金がない場合も手続き可能です。
 
裁判所によって手続きが進む競売と異なり、買い主との協議で引き渡し時期などを調整できるため、引っ越し先の手配に余裕が持てる点も、任意売却のメリットといえます。
 

任意売却のデメリット

任意売却には、以下のようなデメリットがあります。

・債権者や連帯保証人の同意が必要
・任意売却が成立しなければ競売になる

任意売却は、すべての債権者や連帯保証人の同意がなければ行えません。任意売却をしても抵当権の順位が低い債権者には配当がない場合もあるため、メリットがないと判断されれば、同意を得られない可能性があります。
 
また、任意売却は通常の不動産売買と違って、競売で落札者が決定するまでに売買が成立する必要があります。なかなか買い手がつかないなどの理由で手続きが長引けば、競売により売却することになります。
 

任意売却の一般的な流れと期間の目安

任意売却は一般的に、次のような流れで進みます。

1.仲介業者を選定
2.不動産調査・査定
3.債権者に返済の相談・任意売却の申し出
4.任意売却開始・販売活動
5.抵当権抹消に応じられるかを債権者に確認
6.売買契約を締結
7.決済・抵当権抹消・引き渡し

任意売却にはそれほど長い時間はかけられません。債務の状況や不動産の状態にもよりますが、3～6ヶ月を目安にしましょう。競売に移行しないためにも、積極的に販売活動をして早めの売却を目指す必要があります。
 

住宅ローンがどうしても支払えないときは任意売却を視野に入れよう

住宅ローンの返済が滞って資金調達のめども立たない場合には、物件を売却して残債の返済に充てることが選択肢となります。
 
債権者の申し立てにより強制的に売却手続きが進む競売と比べると、債務者の意思がある程度反映される任意売却のほうが、売却価格などの面で有利なケースが多いでしょう。
 
住宅ローンの返済が困難になったら、物件を競売にかけられる前に早めに金融機関に相談して、任意売却も含めて有効な解決手段を検討することをおすすめします。
 

出典

独立行政法人住宅金融支援機構 融資住宅等の任意売却
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー