住宅ローンの借り換えで得られるメリットとは？ 借り換えしたほうがいいケースはどんなもの？

住宅ローンは長く続くものですから、わずかな金利差でも返済総額が数百万円単位で変わってくることがあります。そこで気になるのが住宅ローンの「借り換え」。借り換えとはどのようなものか、借り換えに向いているケース・判断基準、メリット・デメリット等を解説します。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、現在住宅ローンを利用している人が新たな住宅ローンを借り入れ、現在利用中の住宅ローンを一括返済することです。新しいローンは多くの場合、以前のローンより低金利を選択しますので、借り換え後は毎月の返済額が減ることになります。
 

借り換えのメリット・デメリットは？

まずはメリットです。以下の4点があげられます。
 

1．総返済額を減らすことができる

より低い金利になれば、総返済額を減らすことができます。また、月々の返済額を減らす代わりに、返済期間を短縮することも可能です（一般的に返済期間を延長できません）。
 
ただし、返済期間の短縮によって住宅ローンの借入期間が10年未満となった場合、その年以降は住宅借入金等特別控除の適用を受けられなくなりますので注意が必要で、短縮し過ぎることによって月々の支払額が増える場合もあります。
 

2．長期の固定金利に切り替えることで、将来の金利上昇リスクに備えることができる

固定金利のメリットである金利上昇のリスクの低減、返済金額の見通しが立つという安心感を得ることができます。特に現在でも長期固定金利は1％台のものもあるので、変動金利で借りていて将来の金利上昇が不安な場合は検討の余地があります。ただし、金利は「変動金利＜固定金利」ですので、返済額が多くなることも視野に入れるようにしましょう。
 

3．団体信用生命保険の保障の充実を図ることができる

通常、団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの返済期間中に死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合に、住宅ローンの支払いを保険でカバーするものです。
 
最近の団信のなかには、以前の保障内容に比べて保障をカバーする範囲が広くなったものや、死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合以外でもカバーする商品など、さまざまなものがあります。
 
通常、借り入れ後に住宅ローンの団信や保障内容を追加・変更はできませんが、借り換えの際に、より保障が充実している最新の団信に切り替えられる場合があります。ただし、年齢や既往歴によって加入できないケースもありますので注意が必要です。
 

4．リフォームローンを同時に借りることができる場合がある

リフォームローンは通常の住宅ローンより金利が高いことが多いです。もし、借り換えを考えている際にリフォームも検討している場合は、併せて借りることができれば金利面でも支払期間の面でもメリットがあります。
 
デメリットは、以下の3点があげられます。
 

1．借換時に各種手数料等の諸費用がかかる

借換時の諸費用は借入金額や期間金利等によって異なりますが、発生する費用の一例は図表1のようになります。
 

現在の住宅ローンを完済する手続き	住宅ローン新規手続き
繰上返済手数料 抵当権抹消費用　　等	保証料 抵当権設定費用 住宅ローン契約書の印紙税 司法書士報酬　　等

 
（筆者作成）　　　　　　
 

2．さまざまな必要書類や手続きの手間がかかる

借り換えの審査等で必要になる主な書類は、運転免許証やパスポート、住民票謄本、源泉徴収票、確定申告書、不動産売買契約書、重要事項説明書等が挙げられます。
 

3．審査が厳しくなる可能性がある

一般的には借り換えのほうが審査に通りやすい傾向にありますが、年齢等による健康状態の悪化による団信への加入ができないケースや、当該物件の担保評価の低下等のより審査に落ちる可能性があります。団信に加入できない場合は、団信が不要なフラット35を検討することになります。
 

借り換えのメリットを享受できる可能性があるのは？

一般的に次の3つのケースに当てはまる場合は、借り換えメリットが享受できる可能性があります。
 

1．現在借り入れている住宅ローンと借換先の金利差が年1％以上
2．借入残高が1000万円以上
3. 残りの返済期間が10年以上

 
ローンの状況は一人ひとり違うので「必ずメリットがある」とはいえないのが実際ですが、上記内容におおよそ該当するのであれば、借り換えを検討することをお勧めします。
 
執筆者：田久保誠
田久保誠行政書士事務所代表