初めての賃貸経営で不安… 「サブリース」のメリット・デメリット、よくあるトラブルとは？

使用していない建物を所有している場合は、第三者に貸して賃貸収入を得ることで活用できます。しかし、建物の管理や賃借人の募集などを、個人で行うのはハードルが高いのも事実です。そこで、サブリースを利用したいと考えるオーナーも多いでしょう。   本記事ではサブリースのメリットや考えられるトラブルを解説します。建物の賃貸を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社などの業者がオーナーからアパート等の物件を借り上げて、入居者に貸し出すシステムです。
 
サブリースでは不動産会社は家主から建物を一括借り上げして、家主に賃料を支払います。借り上げた建物を転貸することで不動産会社の利益が発生するのです。そのため家主と不動産会社の間で発生する賃借料は、必然的に賃借人が支払う賃料よりも安くなります。
 

サブリースのメリット・デメリット

家主にとってサブリースは、以下のメリットとデメリットがあります。
 

【メリット】
●建物の管理業務を不動産会社に任せられる
●賃料保証付きの契約であれば空き家のリスクがなくなる
●相続税の節税効果が高い（賃貸率が100％になると評価が低くなるため）
●確定申告の手続きが簡素化される（管理業務がないため）
 
【デメリット】
●一定期間ごとに賃料の見直しがあり、同額の家賃がずっと続くとはかぎらない
●家主に入居者を選ぶ権利がない
●家賃収入が直接の賃貸費よりも低くなる

 

サブリースに向いている人

サブリースのメリット・デメリットを考えると、サブリースに向いている人は以下の特徴がある人です。
 

●初めて賃貸経営をする
●物件管理に手間をかけたくない
●物件と居住地の距離が遠く管理できない
●他に収入があり賃料が低くても困らない
●サブリース会社の提案や賃料減額要求に対して調査や対処ができる

 
サブリースは受け取る賃料が相場と比べて低くなるので、経済的に余裕がある人が向いています。また、サブリース会社の言いなりにならずに、提案に対してきちんと対処することも必要です。
 

サブリースのトラブル

サブリースでは、家主と不動産会社との間でトラブルが多く発生しています。サブリース契約をする場合は、必ずどのようなトラブルの可能性があるのかを把握したうえで契約しましょう。サブリースで発生している主なトラブルは、以下の3つです。
 

●家賃の減額要求
●解約トラブル
●サブリース業者の倒産

 
家賃の減額要求と解約トラブルに関しては、賃貸借契約の特徴から発生するトラブルだといえるでしょう。賃貸借契約では、借主に家賃の減額要求が認められ、解約もしやすいようになっているからです。
 
一般的な賃貸借契約では、専門家の不動産会社が貸主、一般消費者が借主のパターンが多いため、借主が不利にならないよう保護されています。しかし、サブリースでは反対に不動産会社が借主となるため、専門家が保護される逆転現象が起きているのです。
 
また、サブリース会社の経営が悪化するほど、家賃の減額や解約トラブルが増え、最終的に倒産に結びつき、賃料が回収できなくなってしまうケースが多くなります。
 

サブリースはリスクを理解し、契約条項を検討してから利用しよう

サブリースには不動産に詳しくなくても、利用していない建物を有効活用できるメリットがあります。その反面、サブリース会社の立場が強くなるというデメリットもあります。
 
サブリース契約をする場合は、事前にサブリース会社の経営状態を調査するくらいの慎重さが必要です。また、信頼できる専門家に相談することも大切になります。
 

出典

消費者庁 サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー