56歳、住宅ローンは残り「700万円」です。繰り上げて返済すべきでしょうか？

定年が近づきつつある人にとって、住宅ローンは悩みのタネの1つかもしれません。定年までに完済できるのが理想かもしれませんが、さまざまな理由で定年後も住宅ローンが残るケースは少なくないようです。   もし、定年後もローンが残ってしまうようなら、退職前に繰り上げ返済するのも1つの手でしょう。ただし、繰り上げ返済はすべての人に適した方法というわけではありません。   そこで、本記事では繰り上げ返済の方法と、メリット・デメリットを紹介します。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。
 

・元利均等返済

元利均等返済は、元金と利息の合計額が均等になるように、毎月の返済額を一定にする返済方法です。毎回の返済額が一定のため計算が簡単で、返済計画が立てやすいといったメリットがあります。
 
ただし、返済開始後しばらくの間は元金の減り方が少なくなり、返済総額は元金均等返済よりも多くなってしまいます。
 

・元金均等返済

元金均等返済は、元金の返済額が均等で、その上に利息を乗せる返済方法です。元金の返済が早いため元利均等返済よりも返済総額は少なくなりますが、返済開始からしばらくの間は毎回の返済額が多くなります。
 

繰り上げ返済とは

住宅ローンを組むのが遅かったり借入期間が長かったりすると、定年までに完済できないケースは少なくありません。繰り上げ返済は、通常の返済とは別に返済を行い、ローン残高を予定より早く減らしていく方法です。
 
繰り上げ返済には、残りを一括で返済する全部繰り上げ返済と、残りの一部を返済する一部繰り上げ返済があります。
 

・全部繰り上げ返済

全部繰り上げ返済は、その名の通り住宅ローンの残債を一括で返済する方法です。早めの完済を目指す場合、退職金や預金が多い人は選択してもいいでしょう。
 

・一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済は、住宅ローンの残債の一部を前倒しで返済する方法です。一部繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。
 
期間短縮型は、繰り上げ後の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法で、返済資金に余裕があるなら、利息の軽減効果が高いため、定年までに完済したい場合に向いているといえるでしょう。
 
一方の返済額軽減型は、繰り上げ返済後の期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法です。子どもの教育費が増加したり、収入が減少したりすることが予想される人に向いています。
 

繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済には以下のようなメリット・デメリットがあります。
 

・繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済をすると、その返済額は元金の返済に充てられます。その結果、元金の部分に対応する利息の支払いが消滅します。また、全部繰り上げ返済であれば、定年後にも住宅ローンの返済が続く状態から解放されます。
 

・繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済に退職金や預金を使うことで手元資金が少なくなり、もしものときに使える資金が足りなくなる可能性があるのは大きなデメリットでしょう。また、繰り上げ返済実行後に考えが変わっても取り消すことはできません。
 

繰り上げ返済の利用は金融機関に相談したうえで決めよう

定年を前にして住宅ローンが残っている場合、繰り上げ返済を検討してもいいかもしれません。繰り上げ返済は、住宅ローンの一部や全部を前倒しで返済する方法です。繰り上げ返済には、全部繰り上げ返済と一部繰り上げ返済があります。
 
全部繰り上げ返済は、住宅ローンの残債を一括返済する方法です。一方の一部繰り上げ返済は、住宅ローンの残債の一部を前倒しで返済する方法で、返済期間を短縮したり、期間を変えずに返済額を減らしたりする方法があります。
 
ただし、繰り上げ返済にはメリットだけでなく、デメリットもあります。そのため、利用するかどうかは、専門家の意見なども参考にしながら、よく検討したうえで決めることが大切です。
 

出典

一般社団法人全国銀行協会 住宅ローンの仕組みと返済方法
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 
監修：高橋庸夫
ファイナンシャル・プランナー