【ガッカリ】希望する物件が見つかったけど、住宅ローンの希望額を借り入れなかった・・対策はある？ない？

希望する物件が見つかり、住宅ローンを申し込んだけれど希望額を借り入れできなかった。   家族は新居での生活イメージをどんどん膨らませているのにガッカリ…。   そのような場合には、不足する予算額をご両親から「贈与」として援助してもらうことは有効な対策の一つです。  

住宅ローンの融資額に不足がある場合、両親から「お金を借りる」のも一つの手

しかし、ご両親も自分達の生活に余裕がなければ、「お金をあげる」という選択はハードルが高いことでしょう。
そのようなときには「贈与」ではなく、住宅ローンと同じようにご両親から「お金を借りる」という方法もあります。
しかし、ご両親からお金を借りる場合には、税務署から贈与と認定されないための重要なポイントがあります。
 

資金援助を受ける際の、「贈与」と「借り入れ」を分けるポイント

では、同じ資金援助を受けるにしてもそれが「贈与」になるか、「借り入れ」になるかを分けるポイントはどこにあるでしょうか？
仮に住宅資金300万円の援助を受ける場合、「贈与」であれば通常以下のような会話がなされるはずです。
親「300万円をお前にあげよう」

子「ありがとう。ありがたくもらいます」
ここでのポイントは、ご両親は「あげよう」と言っていますよね？ 贈与は、双方がお金を“あげた”“もらった”と認識した段階で贈与契約が成立し、贈与税の課税対象となります。
では、300万円の資金援助を受けても、“あげた”“もらった”という認識ではない場合はどうなるでしょうか？ その場合こそが「お金を借りた」こととなり、贈与税の問題は発生しなくなります。しかし、そこは親子の間ですから、「返済するつもりだった」と口裏を合わせればなんとでもなる・・・という訳にはいきません。
「お金に余裕があるときに払う」、などという返済方法では「借り入れ」ではなく「贈与」と税務署から認定されてしまい、思わぬ贈与税の課税を受ける恐れがあります。
 

資金援助で「贈与」と認定されないための4つのポイント

では、ご両親からお金を借りる場合、税務署から贈与と認定されないためにはどうすればよいでしょうか？
贈与と認定されないためのポイントは次の4つです

（1）契約書はきちんと作成する
（2）金利は適正水準にする
（3）返済は定期的に行う
（4）返済期間は常識の範囲内とする

です。この4つをクリアしていれば、ご両親からの借り入れであっても税務署から目を付けられることはないでしょう。
それでは1つ1つ詳しく見ていきましょう。
 

（1）契約書はきちんと作成する

「そんなに仰々しくしなくても・・・」と思われる気持ちはよく分かります。口約束でもお互いの信頼関係があれば契約は成り立ちます。しかし、契約が成立することと、税務署に抗弁するための証拠は別の話です。
契約書もないのに、ある日突然あなたの口座へご両親から300万円が振り込まれていれば、借り入れなのか贈与なのか証明する方法がありません。
ですので、たとえ親子であっても
・借入金額
・金利
・返済期間
・返済方法
などの条件を明記した契約書（金銭消費貸借契約書）は作成するようにしましょう。
 

（2）金利は適正水準にする

「親子なのだから金利0％（無利息）でもいいよ」親心からすれば、当然そのように思うはずです。
しかし、ここでも注意が必要です。無利息や極端に低い金利にしてあげる理由はなんでしょうか？ そう、親子という血縁関係があるからにほかなりません。
無利息や市中金利に比べて極端に低い金利での貸し借りは、借りる人が経済的な利益を得たと見なされて贈与税の対象となる可能性があります。
 

（3）返済は定期的に行う

「給料もあまり上がらないし、お金のあるときに返せばいいか・・・」
住宅購入後は引っ越し費用や新しい家具・家電の購入などで何かとお金が出て行ってしまいます。車の買い替え時期や、お子様の進学のタイミングなどが重なってしまうと、それらの支払を優先するあまり、ついついご両親への返済は滞りがちになりやすいものです。
しかし、返済した実績がなければそれは「借りた」のではなく、「もらった」と認定されても仕方ありません。契約書などの書面だけ体裁を整えても、返済という実績が伴わなくては贈与と認定されてしまいます。
借りたお金は定期的にきちんと返済し、それを証明するためにも振り込みなどで通帳に履歴が残るようにしておきましょう。
 

（4）返済期間は常識の範囲内とする

「契約書も作成した、金融機関並みの金利にした、毎月返済するからもう文句ないだろう。100年で返済しよう・・・」これは常識的に考えられない返済期間ですよね。返済期間も一般的な住宅ローンの返済期間と同水準での設定が必要です。

 

融資額が不足した場合、「住宅購入予算が適正なのか」を冷静に判断しよう

そもそも住宅ローンが希望額に満たない場合、その住宅購入予算は適正なのか、一度立ち止まって冷静に検証することも必要なことです。
住宅ローンの返済は何十年と続きます。お子様が高校、大学へと進学して教育費が増えるに期間、住宅ローンの返済が苦しくなるご家庭は多いものです。
住宅購入後の返済計画はよく検討して準備を行いましょう。
Text：真崎　喜雄（マザキ　ヨシオ）
ＣＦＰ／宅地建物取引士