実家は父母の共有名義。名義変更はしておいたほうがよいですか？

実家が父母の共有名義になっている場合、どちらかの名義、または子などに変更したほうがよいか考えている人もいるのではないでしょうか。できるなら親の意思を優先したいけれど、名義変更にメリットがあるのならば、早いうちに手続きを進めたいところです。   本記事では、不動産を共有名義にするメリットとデメリットについて解説します。

不動産の共有名義とは？

不動産の共有名義とは、一つの不動産に対して複数の所有者がいる状態を意味します。夫婦で一戸建て住宅やマンションを購入したり、相続で不動産を2名以上の複数人で取得したりすることが共有名義です。
 
例えば、夫婦で5000万円の住宅を購入し、その資金を夫と妻のそれぞれが2500万円ずつ用意した場合、持分割合は2分の1となります。
 

共有名義のメリットとは？

不動産を共有名義にするメリットは、以下のとおりです。

●不動産の売却時に特別控除がそれぞれに適用される
●相続税を節税できる
●住宅ローン控除がそれぞれの収入に対して適用される

メリット別に内容を解説します。
 

売却時に特別控除がそれぞれに適用される

不動産を売却時に「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」によって、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられる特例があります。夫婦で共有する不動産であれば、それぞれに適用されて6000万円まで特別控除を受けることが可能です。
 

相続税を節税できる

単独名義と比べて、共有名義は相続税節税効果を期待できます。単独名義の場合、不動産の所有者が死亡した際に、不動産の評価額がそのまま課税対象となるからです。その点、不動産を共有名義にすることで、相続税の課税対象になるのは死亡者の持ち分のみとなって、税額の負担を軽減できます。
 

住宅ローン控除がそれぞれの収入に対して適用される

夫婦の共有名義で不動産を購入する際に、夫婦それぞれが住宅ローンを組むことによって、それぞれの収入に対して住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されます。単独名義で不動産を購入した場合、控除を受けられるのは住宅ローンの契約者のみとなり、夫婦の共有名義のほうが減税額が多いです。
 
住宅ローン控除では、住宅ローンの年末残高等（上限2000万円）のうち0.7％が10年間にわたって所得税または住民税から控除されます。
 

共有名義のデメリットとは？

不動産の共有名義には単独名義にはないメリットが複数ありますが、以下のようなデメリットがある点に注意してください。

●離婚時の財産分与が複雑になる
●所有者の1人が認知症を発症すると売却が難しくなる

デメリット別に解説しますので、事前に内容を正しく把握しておきましょう。
 

離婚時の財産分与が複雑になる

夫婦が離婚する際に、不動産が夫婦共有名義になっていると財産分与が複雑になる可能性が高いです。離婚によって不動産を売却しようとしても、所有者である夫婦それぞれが同意しなければなりません。
 
どちらかが「不動産を売却して分けよう」と考えていても、もう一方が「売却しないで住み続ける」となれば、勝手に不動産の売却を進めるのは難しいです。自分が所有する持ち分のみの売却は可能ですが、一般的に一部の所有権を取得したいと考える人は少ないでしょう。
 
また、夫婦共有名義で住宅ローンを契約している場合、金融機関が離婚が理由による名義変更を認めないケースがあります。単独名義へ変更できるのは、金融機関が承諾した場合に限るため、状況によってはローンの借り換えを余儀なくされる可能性が高いです。
 

所有者の1人が認知症を発症すると売却が難しくなる

不動産保有者の1人が認知症を発症した場合、「本人に判断意思がない」と見なされて売却が難しいです。なお、民法第251条にて「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と規定しています。
 
成年後見人制度によって、成年後見人が所有者本人に代わって不動産の売却を行うにしても、家庭裁判所の許可が必要です。
 

メリットとデメリットを踏まえて名義変更をするか判断しよう

不動産を夫婦の共有名義にしている場合、それぞれが不動産売却時の特別控除や住宅ローン控除を受けられるため、節税効果が期待できるでしょう。しかし、不動産を売却する際には、自由に手続きを進められないなどのデメリットがあるのも事実です。
 
夫婦共有名義のメリットやデメリットを理解し、共有名義のままにしておくのか、名義変更を行うべきか検討してみてください。
 

出典

e-Gov法令検索 民法
国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例
国税庁　No.1212 一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー