投資物件がまさかの「事故物件」になってしまった・・果たして、対象法はあるのか

前回、不動産投資のリスクとして「空室リスク」や「修繕費のリスク」、「時代の流れ」を挙げました。しかし、不動産投資のリスクはこれだけではありません。   「事故物件」という言葉をご存じでしょうか？事故物件は「空室リスク」が高く、通常通りの賃料で部屋を貸し出すことが難しくなります。   今回は、不動産投資をしている物件が「事故物件」となってしまった場合の、リスクと対処法について解説していきます。  

「事故物件」とは？

事故物件とは、「殺人事件」や「自殺」などで、どなたかがお亡くなりになった物件のことです。
 
判例によれば、事故物件になった場合は次の居住者に貸し出すまでの間、「この物件での事故」について告知をする必要があります。（※）
 
居住の募集をしたとしても、通常の物件よりも入居の可能性は低下するため、「賃料を下げる」という手段が最も多くなります。不動産を探したときに、賃料が安い物件が見つかったとしても、その理由が「事故物件だから」ということもあるのです。

 

原状回復費用に影響が出る？

原状回復費用は通常もかかる費用ですが、事故物件となってしまった場合はさらに多額となる可能性があります。
 
事故物件となってしまった理由にもよりますが、死後の経過日数が長ければ長いほど、ご遺体の腐敗は進んでいくため、通常に比べて特殊な原状回復が必要となります。
 

事故物件になった差額は損害賠償できる？

事故物件になってしまった場合、原状回復費用がかかるうえに賃料を下げないと空室になってしまうリスクがあることは、前の項目でお伝えしました。
 
このままでは、オーナーは非常に不利な状況に立たされます。しかし、事故物件となった場合の原状回復費用や賃料の差額は、「損害賠償請求」できる場合があります。（判例※）
 
もっとも、どの程度の範囲で請求できるかということや、損害賠償請求で認められる金額は事故の状況などによっても変わってきますので、弁護士に相談する必要があります。
 

事故物件に対する保険も活用しよう！

事故物件で損失が出る「原状回復費用」や、「賃料の差額」などを保障する保険も存在します。
 
先述のとおり、裁判で弁護士に依頼して損害賠償請求を行うこともできますが、弁護士費用が数十万円単位でかかってしまうことも考えられます。保険で補う場合は、損害賠償請求をせずに保険金で損害を補えるので、「裁判に抵抗がある」「損害賠償はかわいそう」とお考えの方にも適しています。
 
事故物件は、対処法で今後の投資物件の運営状況も変わってきます。適切な方法をとって、被害を最小限に抑えることが必要です。
 
出典
一般財団法人　不動産適正取引推進機構「心理的瑕疵に関する裁判例について」
平成19年8月10日　東京地裁　判例
 
Text：藤山　優里（ふじやま ゆうり）
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＡＦＰ