我が家の値段はいくら？ 固定資産税はどう決まる？

消費税アップの前に、自宅の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。   いざ購入したら、“我が家”の現在の資産価値が気になります。今すぐ売却の予定が無くても値上がっていたらやはり嬉しいですが、良いことばかりではありません。  

固定資産税の内訳を知りたい

都内のマンションに住む男性から、「固定資産税が上がっています。マンションの築年数は古くなっているのに、どのように計算されているのか知りたいです」という質問を受けました。
 
今年は3年に一度の評価替えの年（基準年度）ですので、土地・家屋の評価が変更されました。地価の上昇で税金が上がったと考えられます。ご質問の答えは毎年届く固定資産税の納付書類に書かれているのですが、振込用紙以外をじっくり見ることは少ないかもしれません。
 
「固定資産税・都市計画税　納税通知書」には算定内訳が記載されています。土地・家屋に分けて、固定資産税・都市計画税の課税標準額と税額が記載されています。税率は東京23区内の場合　固定資産税が1.4% 都市計画税が0.3%です。
 
税率は市町村によって異なります。納める税金は一括で納付することも、4回に分けて各納期限までに納付することもできます。分割で支払っても手数料はかかりませんので、金額は同じです。
 
下記の表を見てみると、固定資産税と都市計画税で土地の課税標準額が違うのが気になると思います。これは住宅用地の場合は、課税標準額を求める割合が図表のようになっているからです（図表）。
 

 
150平方メートルの土地の評価額が4,500万円の場合、課税標準額は固定資産税が750万円　都市計画税が1,500万円となります。この数字が税率計算の基になります。では、気になる土地の評価額は？　（この例では4,500万円）というと、この通知書に付いている「固定資産・都市計画税　課税明細書」に記載されています。
 

土地の評価は複数存在する

「固定資産税・都市計画税　納税通知書」を見ることで、自宅の評価額を知ることができますが、ご存知の通りこれは実勢価格ではありません。固定資産税評価額を見て「え！こんなに安いの？」と驚かれる方も多いのではないでしょうか。
 
土地の評価は、同一の土地であっても「一物四価」と言われる、公的な4種類の評価方法があります。
 
（＊カッコ内は決定機関）
１．公示地価（国土交通省内土地鑑定委員会）
２．基準地の標準価格（都道府県知事）
３．相続税路線価（国税庁）
４．固定資産税評価額（市町村長　特別区は東京都知事）
 
これ以外に「実勢価格」があり、さらに最近では不動産鑑定士による「鑑定評価額」もあります。１～４は、それぞれ目的が違います。今回は４番を見てきましたが、贈与や相続の時には３番の相続税評価額で計算されます。
 
このように、土地の評価は複雑になっています。実勢価格以外にこのような評価法があることを知っていると、役立つことがあると思います。
 
Text：宮﨑 真紀子（みやざき まきこ）
相続診断士