マンション投資の注意点とメリット、デメリット

不動産投資のひとつとして、前編では不動産投資信託（REIT）について説明しました。   後編は、現物不動産に投資する場合の、マンション投資の注意点（リスク）とメリット、デメリットを紹介します。  

現物不動産投資とは

現物不動産投資とは、利益を得る目的で、現物の不動産にまとまった資金を投入することを言います。
 
個人としては、アパートや賃貸マンションなどの1室（または1棟）に直接投資して、「家賃収入（インカムゲイン）」や「売却益（キャピタルゲイン）」を得ることを目的とします。これをアパート経営とかマンション経営などとも呼んでいます。
 
その他の現物不動産投資として、不動産会社などがマンションや商業施設などを取得した後に、組合組織をつくって投資家に共有持ち分として出資を募る、「共同出資型不動産投資」などもあります。
 

マンション投資にかかる費用

賃貸マンションに投資する場合には、まず利回りに注意が必要です。
 
利回りには、表面利回り（＝賃料など年間総収入÷投資総額）と、ネット利回り（＝純収益[年間総収入－総費用]÷投資総額）があります。不動産会社が販売用広告などで「利回り」として表示しているのは表面利回りのほうですが、投資家にとって重要なのはネット利回りのほうです。
 
マンション投資を行うにあたってかかる費用には、毎年維持していくのにかかる維持費用だけでなく、購入時にかかる初期費用と、売却時にかかる売却費用もあります。
 
初期費用としては、火災保険料や地震保険料、固定資産税（日割り）、不動産取得税、登録免許税（所有権移転登記）、登記手数料、物件が仲介の場合は仲介手数料（3％程度）がかかります。
 
その他、金融機関にローンを組んで不動産会社に代金を支払う場合には、ローン事務手数料、抵当権設定登記費用、団体信用生命保険料などがかかります。総額では、1Rや1Kの中古物件の場合で60万円～100万円くらいになります。
 
維持費用としては、マンション管理費、修繕積立金、賃貸管理会社に払う管理代行費（賃料の5％が多い）、税金（所得税、住民税、固定資産税、都市計画税）などです。
 
その他不定期にかかるのが、入居者退去時のクリーニング代、エアコンなどが壊れたときの設備修繕費です。また10年～15年毎に行われる大規模修繕時には、追加の修繕費がかかる場合もあります。総額では年間総収入に対して10％～20％かかると考えましょう。
 
売却費用としては、仲介手数料（0～3％程度）、売却益が出た場合は不動産譲渡所得税（所有期間が5年超20.315％、5年以内39.63％ ）がかかります。
 

　ローンには注意が必要

マンション投資する場合には、金融機関にローンを組んで購入代金を支払うことが多いと思います。
 
マンション投資ローンの金利は、一般的に住宅ローン金利の3倍ほどになっています。現在住宅ローンの変動金利が0.6％程度なのに比べ、1.8％くらいの金利です。当然、毎月ローンを支払うときには利息も含めて支払うわけですから、利息分にも注意しましょう。
 
さらに空室リスクがあります。入居者が退去してすぐに次の入居者が決まれば良いのですが、1ヶ月～数ヶ月のあいだ空室になる場合があります。このあいだにも維持コストがかかるばかりではなく、ローンの支払いも毎月必要です。空室のあいだは家賃収入がないので、これらの支出は大きな負担となります。
 

売却時の考え方

いざ売却しようとしたときに、買ったときの価格より高く売れれば良いのですが、低くなってしまう場合のほうが多いようです。
 
購入時の不動産価格には、販売会社の利益や広告宣伝費などの諸経費が乗っているわけですから、少なくとも売却時にはこの分を差し引いて考えなければなりません。また、建物や設備は古くなれば経過年数分だけ資産価値が減ると考えるべきです。
 
さらに、すぐに売却できれば良いのですが、なかなか買い手がつかないこともあります。これを流動性が低いと言います。
 

マンション投資のメリットとデメリット

メリットとしては、入居者がいれば毎月決まった家賃収入が得られ、安定した収入源になります。また、マンションなど現物不動産は、現金や有価証券に比べ相続税評価額を低く見積もることができるので、相続税対策になります。
 
デメリットとしては、今まで述べてきたように各種費用がかかるので、採算に合うか十分に注意が必要です。また経過年数とともに家賃が下がり、余裕をもった収支計算をしないと赤字になってしまうリスクもあります。最悪の場合は、ローンの返済ができなくなって物件を差し押さえられる恐れもあります。
 

まとめ

現物不動産投資におけるマンション投資の場合について、そのリスクを説明してきました。これらのリスクを十分に理解した上で投資をしないと、失敗して後悔することになります。
 
しかし、上手くリスクを回避できれば、安定した収入が得られる良い投資先になります。
 
執筆者：村川賢（むらかわ まさる）
一級ファイナンシャル・プラニング技能士、CFP、相続診断士、証券外務員（2種）
 
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