中古戸建ての購入を考えていますが「借地権付きの物件」ってお得ですか？ 狙い目なのでしょうか。

中古戸建てには、「借地権付き物件」と「所有権付き物件」があります。借地権付きの物件は所有権付きよりも価格が安い傾向にあるため、気になる人は多いでしょう。条件が合えばお得に住宅を入手できる一方で、注意点を理解しておくことが大切です。   そこで本記事では、借地権付き物件の魅力や注意点について解説します。

借地権付きの物件とは

中古住宅を探していると、借地権付き物件の情報を見ることがあります。ここでは、借地権について解説します。
 

借地権とは

借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」のことをいいます（借地借家法 第2条1）。中古戸建てを購入するのであれば、建物だけでなく土地に関する権利も必要となります。
 
土地に関しては、所有権を購入する方法と借地権を購入する方法の2種類があり、後者が借地権付き物件にあたります。借地権付き物件は、第三者（地主）に対して賃借料（地代）を払わなければなりません。
 

借地権は3種類ある

現行の借地借家法は、1992年に制定されました。借地権の内容が変更されたため、特に古い契約では注意が必要です。新旧の借地権と、定期借地権に関する概要は以下の通りです。
 
・旧借地権
旧借地法に基づく権利。存続期間が定められていない場合、建物が朽廃したときに借地権は消滅し、存続期間が決まっている場合は朽廃した建物の建て替えが可能。また、半永久的な契約更新が可能。
 
・普通借地権
1992年に制定された、現行の借地借家法に基づく権利。存続期間は一律30年だが、双方の同意があればより長い期間も設定できる。更新後の存続期間は1回目が20年、2回目以降は10年。半永久的な契約更新が可能。
 
・定期借地権
契約時に決めた存続期間満了時に、建物を解体して返却することが必要。原則として契約更新はできない。ただし、存続期間は50年以上と長い。
 
定期借地権以外の2つは、契約更新を繰り返すことで半永久的に土地を借り続けられることが特徴です。
 

借地権付き物件の魅力

借地権付き物件には、コスト面で大きな2つの魅力があります。住宅は大きな買い物であるため、少しでも費用を抑えたい人は借地権付き物件もチェックしてみましょう。
 

初期費用を抑えられる

一般的に、借地権付き物件は土地代がかからず、初期費用を抑えられます。予算が限られている人にとっては大きな魅力です。また、所有権付き物件の相場と比べて割安な価格で売り出されている傾向にあるため、好条件の物件をお得に購入できる可能性があります。
 

税金を抑えられる

借地権付き物件では建物のみを購入するため、固定資産税や都市計画税がかかるのは建物部分のみです。それにより、土地にかかる税金を抑えられることが魅力です。また、土地の評価額が所有権付き物件よりも低くなるため、相続税の額も抑えられます。
 

借地権付き物件の注意点

借地権付き物件には大きな魅力がある一方で、注意すべき点もあります。ここからは、借地権付き物件を購入する際の注意点を解説します。
 

地代の支払いが必要

借地権付き物件は、土地の所有者に対して地代を支払う必要があります。普通借地権の場合、住宅用地で年間に支払う地代はその土地にかかる固定資産税や都市計画税の3～5倍が相場といわれています。維持費だけを見れば、土地を所有する場合よりもコストが高くなる可能性があることに注意しましょう。
 

住宅ローンの融資が通りにくい

借地権付き物件は、住宅ローンの審査が通りにくい傾向にあります。所有権がない土地は、担保価値が低いと判断さることが多いからです。特に、中古戸建ての購入資金を金融機関から借りようとしている場合には注意が必要です。自己資金で購入する人や頭金を多めに用意できる人などであれば、問題にはなりにくいでしょう。
 

建物の増改築に地主の許可が必要

建物の増改築には、一般的に地主の許可が必要です。多くの賃貸借契約書には「増改築禁止特約」が含まれており、これが存在する場合には地主の承諾が必要です。特約がない場合は、借地権者が建物の増改築をするのに地主の承諾は原則不要です。
 
ただし、他の特約（建物の種類、構造、規模などを制限する特約）が存在する場合は別途地主の承諾が必要になることがあります。許可なしに工事を進めた場合は、借地契約が解除される可能性があるため注意が必要です。
 

定期借地権付き物件はコストが高く売却しにくい

定期借地権付きの建物は、売却が難しいというデメリットがあります。物件購入者は長期的に安定して住むことを重視するため、土地返還が必要な定期借地権の物件は敬遠されがちです。
 
また、残存期間が短くなるほど資産価値が下がり、築年数が古くなると価値の減少が加速します。さらに、ランニングコストも割高で、地代や解体積立金が追加でかかるため、長期的な負担が大きくなります。
 

費用の節約が優先であれば狙い目ともいえる

借地権付きの中古戸建てにはメリット・デメリットの両方があり、すべての人におすすめできるわけではありません。ただし、土地を購入しない分、初期費用を抑えられることは大きな魅力の一つです。住宅購入にあたって費用の節約を優先したい人には、狙い目といえるでしょう。
 

出典

国税庁 No.4611 借地権の評価
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー