年末ジャンボで「10億円」当せん！ 都内に「マンション」を建てれば、家賃収入で一生安泰なの？ 費用や収益をシミュレーション

今年も年末ジャンボ宝くじの時期が近づいてきました。「宝くじで10億円当たったら何に使おう」と当たった時の夢を膨らませている人も多いでしょう。その中で、「都内にマンションを建てて家賃収入で暮らす」というのも興味深い夢の一つです。一方で気になるのが、マンション経営は本当に一生安泰につながるのかということ。   今回は、10億円を元手に都内でマンションを建てた場合の費用や収益のシミュレーションを通じて、その可能性を考えてみます。

都内にマンションを建てる際の費用相場は？

都内でマンションを建設する際の費用は、土地代と建設費用が主なコストとなります。とある不動産情報サイトによれば、建設費用については、建物の構造によって建築費の坪単価は異なり、鉄骨造（S造）で約90万円～120万円、鉄筋コンクリート造（RC造）で95万円～125万円、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で110万円～140万円とされています（2024年3月情報）。
 
ここでは前述の建築費の坪単価の下限を用い、延べ床面積が300坪の5階建てマンションを建設すると仮定します。その場合、建築費用の目安は以下の通りです。

鉄骨造（S造）：90万円×300坪＝約2億7000万円
鉄筋コンクリート造（RC造）：95円×300坪＝約2億8500万円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：110万円×300坪＝約3億3000万円

土地代については、東京都内の地価は地域によって大きく異なります。例えば、2024年の公示地価において、中央区の平均坪単価は約2770万円、葛飾区では約137万9000円とされています。 土地代と建設費用の他にも、電気・ガス・水道引き込みのための付帯工事費もかかります。これらの費用を合わせると、少なくとも3～10億円規模の資金が必要だと試算できます。
 

家賃収入はどれくらい見込める？

仮に、10～15戸規模のマンションを建設し、1戸あたり月15万円で賃貸する場合、満室時の月収は150万円から225万円、年間で1800万円から2700万円が見込めます。ただし、固定資産税や建物の維持管理費、空室リスクなどを考慮すると、実際の手取りはこれよりも少なくなるでしょう。
 
また、ランニングコストとして建物の老朽化に伴うリフォーム費用や、地域の需要変化により収益が減少するリスクもあります。こうした点から、家賃収入だけで安定した収入を生み出し、安泰な暮らしを実現するには慎重な計画が必要です。
 

10億円もあればマンションを建てなくても安泰？

実際、10億円あればマンションを建てずとも十分に安泰な暮らしを実現することは可能です。仮に10億円を年利3％の金融商品に投資した場合、年間3000万円の収益が見込まれます。マンション経営をする上でのリスク・コスト、得られる収益と比較すると、同等かそれ以上にメリットのある選択肢に思えます。金融投資のほうがリスク分散は容易で、建物の維持費用や空室リスクもありません。
 

まとめ

宝くじで10億円を手にしたら、都内でマンションを建てるという選択肢は確かにやり方次第では不労所得を得る手段として有効です。ただし、初期費用や運営コスト、収益リスクを考えると、大金を手にしたとしても素人が甘い考えで始めるにはリスクが大きく、慎重な計画が必要です。
 
どの方法を選ぶにせよ、まずは、宝くじが当たることを祈りつつ、当たった場合は、専門家のアドバイスを受けながら、自分にとって最適な資産運用方法を見つけることが大切です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー