マンション経営を考えています。「大家」になった場合、どれくらいの「収入」が期待できますか？ また、どのようなリスクがあるのでしょうか？

マンション経営は、安定した家賃収入が期待できることから人気の資産運用方法の一つです。しかし、実際にどれくらいの収入が得られるのか、またリスクとしてどのようなことが考えられるのかを具体的に理解しておくことが重要です。   そこで本記事では、マンション経営の収入の目安やリスクについて解説し、さらに収益を最大化するためのポイントをお伝えします。

マンション経営で得られる収入の目安とは？

マンション経営の収入は、主に家賃収入から得られます。例えば、都心部で家賃10万円の部屋を所有し、月に1部屋分の家賃収入がある場合、年間で120万円の収入が見込めます。ただし、以下のコストを差し引く必要があります。

●管理費・修繕費：物件の維持管理にかかる費用。
●ローン返済：物件購入時の借入金の返済額。
●固定資産税：年に一度、物件に応じた金額を支払います。
●空室時の収入減：入居者がいない期間の家賃収入はゼロになります。

これらを差し引いた「手取りの収益」は、投資額や物件の条件によって大きく異なります。初期投資を抑え、需要が安定しているエリアで物件を所有すれば、効率的に収入を得られる可能性があります。
 
なお、マンション経営の手取り収入は、満室時家賃の約25%が目安といってよいでしょう。ちなみに、令和4年度の国税調査では、不動産所得者の平均収入は約543万円となっています。
 

大家として知っておきたいマンション経営のリスク

マンション経営には安定した収入が期待できる反面、いくつかのリスクも存在します。以下で、主なリスクについて見てみましょう。
 

1. 空室リスク

入居者が見つからない場合、家賃収入が途絶えます。立地や設備、家賃設定が入居者のニーズに合っていないと、このリスクが高まります。
 

2. 修繕費の増加

物件の老朽化により、修繕費用が増える可能性があります。特に築年数が経過した物件では、外壁塗装や給排水設備の修理など、大規模な工事が必要になることがあります。
 

3. 賃料下落リスク

周辺の新築物件や競合物件の増加により、賃料が下がるケースがあります。市場の変化に応じた戦略が必要です。
 

4. 法的トラブル

入居者との契約トラブルや近隣住民との問題が発生することも考えられます。法律や契約書の内容をよく理解しておくことが重要です。
 

5. 金利上昇リスク

ローン金利が上昇した場合、毎月の返済額が増加し、収益性が低下する可能性があります。
 

6. 災害リスク

地震や水害などの自然災害により、物件が損壊し、修繕費用や長期的な空室などの経済的損失が発生するリスクがあります。
 

7. 資産価値下落リスク

不動産市場の変動や周辺環境の変化により、物件の資産価値が低下し、将来的な売却時に期待する価格で売却できない可能性があります。
 

マンション経営で収益を最大化するためのポイント

マンション経営で安定した収入を得るためには、効率的に収益を上げる工夫が必要です。単に物件を所有して家賃を受け取るだけではなく、戦略的なアプローチが収益の向上につながります。マンション経営で収益を最大化するための主なポイントは、以下のとおりです。
 

1. 需要が高いエリアを選ぶ

都心部や大学の近く、商業施設が充実したエリアは、空室リスクを軽減するための重要な要素です。
 

2. 適切な賃料設定

相場より高すぎる賃料は空室につながります。周辺の家賃相場を調査し、競争力のある賃料を設定しましょう。市場調査に基づく適正賃料の設定や、季節変動を考慮した戦略的な設定が重要です。
 

3. 物件の魅力を向上させる

入居者にとって魅力的な設備（インターネット無料、セキュリティー対策、リフォーム済みなど）を導入することで、賃料を上げられる可能性があります。また、内装のリノベーションや省エネ設備の導入、共用部分の改善などのバリューアップ戦略も効果的でしょう。
 

4. 信頼できる管理会社を選ぶ

管理業務を任せることで、入居者募集やトラブル対応がスムーズになります。管理会社選びは経営の効率性に直結します。管理会社の選定には、自分のマンションの問題点を把握し、それを改善できる会社を探すことが重要です。
 

5. 入居率の向上

空室がある場合、その分の家賃収入はありません。効果的な宣伝、適切な家賃設定、入居者満足度の向上などの施策が有効です。
 

6. コスト削減

効率的な管理システムの導入や、適切な修繕計画の立案により、不必要な支出を抑えることができます。
 

リスクの十分な理解と慎重な収支計画等でマンション経営を成功させよう

マンション経営は、長期的に安定した収入が期待できる反面、空室リスクや修繕費用などの課題もあります。事前にリスクを把握し、適切な計画を立てることで、成功への可能性が高まります。また、物件選びや管理方法を工夫することで、収益を最大化することも可能となります。
 
これからマンション経営を始める方は、まずは収支計画を慎重に立て、自分に合った物件やエリアを選ぶことを心掛けましょう。堅実な準備と柔軟な経営戦略が、成功の鍵となります。
 

出典

国税庁 標本調査結果
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー