中古住宅をフラット35で購入したいのですが、担当の不動産屋から「この物件ではフラット35を組めません」と言われました。なぜでしょうか？

ファイナンシャルフィールド / 2025年1月29日 9時40分

フラット35は、低金利で借入期間が長く安定している住宅ローンとして、多くの人に支持されています。しかし、いざ中古住宅を購入しようとした際に、「この物件ではフラット35を組めません」と言われるケースもあるため、事前に検査を通じて確認しておくことが大切です。そこで本記事では、フラット35の概要や対象となる住宅をはじめ、フラット35を利用できない例などを紹介します。

フラット35とは

フラット35は、住宅の購入や新築を検討している人々に向けた住宅ローンの一つです。他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム・増改築の資金調達にも利用できます。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う制度であり、安定した返済計画を提供するために、借入金利は一定とされており、返済期間は最短15年から最長35年まで選択可能です。なお、申し込む本人や連帯債務者が60歳以上の場合、最短10年となります。

フラット35の融資限度額は最大8000万円で、100万円以上の融資額であれば建設費や購入価格に加え、登記費用や仲介手数料などの諸費用も含めることが可能です。住宅の購入にかかるさまざまな費用を一括でカバーできます。

銀行ローンとの違いとは

フラット35と銀行ローンの大きな違いは、金利タイプと保証に関する条件にあります。フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンで、返済期間中の金利が一定であるため、返済計画が立てやすく将来の金利変動に対する不安はありません。

一方の銀行ローンは、固定金利や変動金利など、複数の金利タイプから選択でき、利用者が金利リスクを選ぶことが可能です。

なお、銀行ローンの多くは保証料が必要で、保証人を求められることもありますが、フラット35は保証料も保証人も不要です。ただし、フラット35には総返済負担率の基準があります。年収が400万円未満の場合、総返済負担率は30％以下、400万円以上の場合は35％以下という制限を設けています。

また、団信への加入が任意なのもフラット35の特徴です。

フラット35の対象となる住宅や技術の基準

フラット35を利用して中古住宅を購入するためには、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることが求められます。まず、検査機関または適合証明技術者による物件検査を経て適合証明書を取得する必要があります。

なお、新築時に適合証明書を取得している物件でも、中古住宅の場合はあらためて取得が必要です。

次に、フラット35の基準にはいくつかの条件があります。物件が一般の道路に2メートル以上接していることや、併用住宅の住宅部分の床面積が全体の半分以上であることをはじめ、耐火構造や準耐火構造、耐久性基準に適合していることが求められます。

基準を満たしていない物件は、フラット35の融資対象外となる可能性が高いといえるでしょう。

なお、物件検査は、書類審査と現地調査の2段階で行われます。書類審査では、設計図書や登記事項証明書などで基準に適合していることを確認します。

また、現地調査は、実際に住宅を訪れ、現状が基準を満たしているかどうかを目視でチェックする調査です。もし、調査により住宅が基準に適合していないと判断されると、フラット35の融資を受けられません。

中古物件でよくあるフラット35が利用できない例

中古物件の購入でフラット35を利用したくても、耐震性や劣化状況が住宅金融支援機構の定める基準を満たさず、融資を受けられない可能性があります。

フラット35の耐震性基準では、建築確認日が昭和56年6月1日以降であることが条件です。建築確認日が昭和56年5月31日以前であれば、耐震評価基準を満たさなければなりません。また、フラット35では、構造の耐久性にも厳しい基準が設けられており、土台や床組などに腐朽や蟻害がないことが求められます。

フラット35を利用するためには中古物件の基準がある

フラット35を利用するためには、中古物件が住宅金融支援機構の定める基準を満たす必要があります。

耐震性や耐久性で基準を満たさなければ融資を受けられないことが多いため、物件検査や基準の確認を事前に行い、適合証明書を取得することが欠かせません。購入予定の物件がフラット35を利用できるかどうか、しっかりと確認してから進めることをおすすめします。