住宅ローンを見直す目的とその手段の「借り換え」とは

住宅ローンの返済は、毎月の支出の中でも大きなウエイトを占める固定支出かと思います。「住宅ローンの見直し」というと、その支出を減らすことが目的として、まずは頭に思い浮かぶでしょう。ただ、低金利の今は、金利上昇に備えることも目的とされます。   今回は、住宅ローンの見直しをする目的と、その手段としての「借り換え」について整理してみたいと思います。  

総返済額を抑える

少しでもローンの総返済額を抑えたい場合、現在の借入金利よりも金利の低いローンに借り換える必要があります。ただし、ここで注意が必要なのは、将来金利が上昇した場合に、総返済額が増えるような可能性のある借り換えを避けることです。
 
通常、「長期固定金利期間型」や「全期間固定金利型」のローンに比べて、「変動金利型」や「短期の固定金利期間型」のローンの金利は低いです。
 
しかし、「長期固定金利期間型」もしくは「全期間固定金利型」から、「変動金利型」や「短期固定金利期間型」への変更で金利を下げても、将来の金利上昇リスクは高まるため、確実に総返済額を抑えられるとは限りません。
 
そのため、例えば10年の「固定金利期間型」で借りていて、5年が経過している場合などは、5年以上の「固定金利期間型」や「全期間固定金利型」のローンで金利が低くなる借り換えを検討することが望まれます。
 
ただし、将来、金利が上昇した場合でも、いざとなれば一括返済もしくは毎月の返済額を減らす一部繰り上げ返済などが可能な人であれば、「変動金利型」や「短期固定金利期間型」への変更も選択肢となりえます。
 

当面（ある期間）の返済額を抑える

家庭の状況の変化で、当面の返済を抑えたいという場合もあるかと思います。
 
例えば、仕事の変化で収入が減ってしまった、私立への進学で教育費の支出が増えた、など。毎月の返済額を抑えるには、返済額軽減型の一部繰り上げ返済の方法もあります。
 
しかし、資金がない場合、または手元に残しておきたい場合には、「借り換え」が選択肢になります。この場合、金利引き下げのため、将来の金利上昇リスクを取っても、長期もしくは全期間固定のローンから、変動もしくは短期のローンへ変更することも選択肢となります。
 
ただし、将来金利が上がった場合も考慮し、収入の見込みや教育費負担なども含めたライフプランの見直しをしたうえで、返済可能なプランを考える必要があります。
 

金利上昇リスクを抑える

低金利の今、全期間固定金利型のローンであっても1%台と、とても低い金利となっています。
 
過去、バブルの頃（1991年頃））には変動金利が8%台だったときもありました。金利は物価や景気などさまざまな要因で変動しますが、今の日本では日本銀行の金融政策が大きく影響しているため、すぐに金利が上昇するということはなさそうです。
 
それでも金利が上がる可能性はあり、その場合どこまで上がるかは分かりません。
 
このリスクを回避するために、特に残返済期間が長い変動金利型、もしくは短期固定金利型のローンを組んでいて、以前よりも毎月の収支に余裕あるという人は、全期間固定金利型のローンに借り換えることも選択肢となります。
 
その際に、現在よりも金利が高く、毎月の返済額が多少増加したとしても、選択する余地はあります。
 

借り換えの注意点

借り換えには、事務手数料や登記費用などの諸費用もかかるので、それらも考慮したうえでメリットがあるかどうかを検討する必要があります。
 
また、借り換えるときには改めて金融機関の審査が行われるため、転職したばかりで勤続年数が短い、借り入れ当初より収入が減ったなど、そのときの状況によっては借り換えできないケースもあります。
 
借り換え先のローンで団信（団体信用生命保険））の加入が必要な場合、健康状態にも注意が必要です。次回は借り換え以外の方法で、金利を引き下げた事例を紹介してみたいと思います。
 
執筆者：小山英斗（こやま ひでと）
ＣＦＰ（日本FP協会認定会員）
 
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