将来の資産形成のために！「ワンルームマンション投資」vs「REIT」

近年、銀行預金だけではお金が目減りするという意識からか、不動産投資を行う方が増えてきています。   不動産投資は大きく「現物の不動産投資」と「REIT」に分かれますが、どちらが将来の資産形成として効率的なのでしょうか。双方のメリットデメリットを検証します。  

そもそも「REIT」って何？

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略で、投資家が不動産投資会社に資金を集め、その資金で不動産投資会社が不動産に投資を行うものです。少額から始めることができるのが特徴です。
 
REITは不動産投資のプロが運用を行うため、不動産投資が分からない方でも手軽に始められる投資の一つです。他にも次のような特徴があります。
 
・1つの不動産だけでなく、複数の不動産に分散して投資を行うため、リスク分散ができる
・資金が必要になった際には、売り払って現金化することができるため、流動性が比較的高い
 
一方、あくまで投資であるため、元本割れしてしまうなどのリスクがあります。
 

現物不動産投資（ワンルームマンション投資）の特徴は？

近年、ワンルームマンション投資をされる方が増えてきました。
 
その要因として挙げられるのが、東京などへの転入者の増加と、単身世帯の増加です。総務省の2018年の人口移動状況によれば、東京都は23年連続、数にすると14万人の転入超過を発表しました。※1
 
ワンルームマンション投資は、その名の通りワンルームマンションを購入し、オーナーとして家賃収入を得ていく方法です。老後の資産形成として注目されています。
 
ローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入することで、万が一の際にローンの返済がなくなるというメリットはあるものの、「空室リスク」や「災害リスク」などの多くのリスクを抱えているのも事実です。
 

ワンルームマンション投資の「利回り」は信頼できない？

ワンルームマンション投資は、おおよそ「4～5％」の利回りの物件がよく見られます。しかし、これは「表面利回り」という、本当の利回りではない数字となっています。これは、どのような数字なのでしょうか。
 

 
この数字が「4～5％」の物件が東京都では出回っています。
 
ワンルームマンション投資はこの他にも毎月の修繕積立金やローンの金利、火災保険料などの固定費を考慮しなければならないため、最終利回りは「4～5％」を大きく下回る数字となってしまいます。
 
また、物件の賃料の減少や修繕積立金の増加など、目に見えないリスクも多くあるのがワンルームマンションの特徴であり、実際の利回りは「表面利回り」の半分以下となるケースも少なくありません。
 

結局「REIT」と「ワンルームマンション投資」どっちがいいの？

不動産投資の比較を下の図でまとめてみました。
 

 
不動産投資を行いたいけれど、どちらがいいか迷っているという方は次の基準を参考にされるといいかと思います。
 
〇REIT
・ローンを使わずに資産形成をしたい方
・比較的リスクを負わずに（ワンルームマンションと比較して）運用をしたい方
・ご家族が多い方（将来不動産相続で揉める可能性が高いため）
・流動性を保った上で、不動産投資を行いたい方
 
〇ワンルームマンション投資
・余裕資金のある方
・不動産をご親族に遺したい方
・4～5室ほどの部屋を持てる資金のある方
 
REITはiDeCoでも商品として扱っている証券会社がございますので、比較的利用しやすいものとなっています。低金利時代を生き抜いていくためにも、資産運用を上手に行うことが大切になってきます。
 
※1　出典：東京圏、転入超過14万人＝23年連続、一極集中続く－18年人口移動・総務省（時事通信社）
 
執筆者：藤山優里（ふじやま ゆうり）
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、第一種証券外務員
 
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