住宅ローンの2つの金利　あなたはどっちが向いているのか

ファイナンシャルフィールド / 2019年3月8日 9時0分

「人生の3大資金」を知っていますか？教育資金・住宅資金・老後資金の3つです。その中の1つ、「住宅資金」についてお話しします。「キャッシュで住宅購入」という方は住宅ローンのことで悩む必要はないと思いますが、多くの方は住宅ローンを組んで購入されると思います。では、住宅ローンにはどんな種類があるのでしょうか。大きく分けて民間住宅ローン、公的住宅ローン、社内融資の3種です。ここでは民間住宅ローンの(1)全期間固定金利型（フラット35）、(2)変動金利型、(3)固定金利期間選択型の3種類の金利タイプについて、どういう人がどのタイプに合うかをお伝えします。

全期間固定金利型とは？　メリットは？　どんな人に向いているの？

全期間固定金利型とは返済終了まで借入金利、返済額が変わらないローンのことです。「フラット35」のほうがよく見聞きするかもしれません。

このタイプは借入後の市場金利の変動に左右されないため、子供の教育資金や老後資金の準備など、計画的な貯蓄が必要な人にとっては家計の見通しをつけやすく、将来の計画も立てやすくなります。

さらにフラット35には、繰上返済の際の手数料がかからないというメリットもあります。また、一定期間金利を引き下げる制度も魅力です。

省エネルギー性・耐震性を備えた住宅を購入する場合、最初の10年間（もしくは5年間）は借入時より年0.25％低い金利になるのが「フラット35S」、「フラット35子育て支援型」は5年間、金利を年0.25％引き下げてもらえます。これらは併用可能です。

全期間固定金利型のデメリットは？

このタイプのデメリットは、金利が変動金利型や固定金利期間選択型の借入当初と比べて高いという点です。高金利期に借入すると長期にわたって高金利になるので注意が必要です。

固定金利期間選択型とは？　メリットは？　どんな人に向いているの？

固定金利期間選択型は、借入時から一定期間の金利が固定されているタイプです。固定期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年などがあり、期間が短いほど金利は低めです。

固定金利期間の終了後は、改めて変動金利型にするか固定金利期間選択型にするかを選択します。メリットは、借入当初は全期間固定金利型よりも金利が低くなる点です。
　
このタイプは、固定金利期間終了後の返済額の変動に対応できる人に向いています。たとえば、期間終了までに繰上返済用の預貯金ができる人や、期間終了頃に保険の満期金などまとまった資金が入る人、子供の教育費支払いのピークが過ぎる人などです。

固定金利期間選択型のデメリットは？

固定金利期間が終了した後は、期間終了時の金利が適用されるため金利次第で返済額が変わります。この返済額の変動幅は上限が設定されていないので、金利が大幅に上昇すればそれだけ毎月の返済額も増加してしまうので注意が必要です。

また、固定期間終了後の金利は、店頭の表示金利から一定の割合で引き下げされている商品が多く、その引下げ幅は店頭金利から－0.4%、－0.7%、－1.0%、－1.2%など金融機関によって違いがあります。当初の金利だけに惑わされないようにすることが重要です。

変動金利型とは？　メリットは？　どんな人に向いているの？

変動金利型は借入期間中、半年ごとに金利が見直されます。返済額は5年ごとに見直され、その変動幅はそれまでの1.25倍までとなります。

このタイプは借入後に金利相場が下がればメリットがあります。借入当初の金利は低く設定されているため、借入額が少ない、返済期間が短い、将来金利が上昇しても返済できる余裕がある、など条件がそろえば選択肢の1つにはなります。

変動金利型のデメリットは？

半年ごとに金利が見直された結果、利息が膨らみ、元金が減らないだけでなく月々の返済では利息分すら賄えなくなり、利息が蓄積されていく。これを「未払利息」といいます。

この状態になると、見直された返済額はそれ以前の1.25倍までという定めがあるため、金利が上昇した場合に返済額中の利息の割合が増えます。その結果、月々の返済のほとんどが利息分となり、元金がなかなか減らず、利息ばかりを支払い続けることになりかねません。