どうやって決める？住宅ローンの全期間固定金利タイプ

住宅ローンには、基本的に変動金利型、全期間固定金利型、固定期間選択型という3種の金利タイプがあります。では、この金利タイプはどうやって決めるべきなのでしょう？   今回は、全期間固定金利タイプの特徴や、判断方法について解説します。  

全期間固定金利タイプの特徴

全期間固定金利タイプは、完済までの金利が固定されますので、金利変動のリスクをなくすことができます。全期間固定金利タイプの代表的なものが「フラット35」です。
 
また、住宅ローン契約時点で毎月の返済額や総返済額が確定しますので、返済計画や家計への影響をつかみやすい金利タイプです。
 
金融機関によって違いはありますが、固定期間が10年を超える住宅ローン商品の金利は、10年物国債金利と関連性が強くなっています。
 
金融政策の影響を大きく受ける10年物国債金利ですが、現在は日銀による金融緩和政策により低い水準にありますので、固定金利タイプの金利も低い水準にあります。
 

全期間固定金利タイプをおすすめできる人

全期間固定金利タイプは、金利変動リスクがない一方、変動金利などと比べ適用金利は高くなります。ですので、仮に金利上昇がない、あったとしても大きく上昇しなければ、他の金利タイプと比べて返済額が多くなることもありえます。
 
例えば、2019年4月時点の金利でいうと、
・変動金利：0.625％（大手都市銀行最優遇金利）
・全期間固定金利：1.31％（フラット35最頻出金利・返済期間20年以上）
となっています。
 
仮に、借入金額3000万円を返済期間30年、元利金等返済で借りた場合、当初の返済額は、
・変動金利：9万1411円／月
・全期間固定（フラット35）：10万823円／月
となります。
 
毎月の返済額の差は、10万823円－9万1411円＝9412円です。この差が意味するところは、金利変動リスクに対する保険です。
 
つまり、毎月9412円の保険料を払っても金利変動リスクを避けたい、返済期間中に金利のことは考えたくない、というのであれば、全期間固定金利で良いと思います。
 
もちろん、変動金利が上昇すれば返済額の差は小さくなり、保険料に相当する差は少なくなりますし、金利上昇の仕方によっては、最終的に全期間固定金利の総返済額のほうが少ないということもありえます。
 

必ずしも全期間固定金利でなくても良い場合も…

全期間固定金利タイプは返済額も確定しますので、購入予算さえ間違わなければ、選ぶ際に注意すべきことはありません。
 
ただ、変動リスクをなくしたい、金利動向など気にしたくないという方が、必ずしも全期間固定金利を選ばなくてはいけないというわけではありません。
 
例えば、住宅ローンを組む際に、返済期間や繰り上げ返済の予定など、返済計画を考える場合もあると思います。金利変動は、借入当初から住宅ローンの返済が進んでいき、借入残高が少なくなればなるほどリスクが小さくなります。
 
ですので、固定期間選択型の商品を選んだ際に、その固定期間の終了時に繰り上げ返済のための余裕資金がある場合や、世帯の収入、家計の状況に対して借入金額が少なく、金利が上昇しても家計への影響が小さいといった場合は、必ずしも全期間固定金利を選ぶ必要はありません。
 
むしろ、固定期間選択タイプや変動金利タイプを選ぶことで、総返済額を少なくするという方法も考えられます。もっとも、住宅ローンの金利変動のリスクをどれくらいまで許容できるかは、一人ひとり異なります。
 
家族構成や購入時の年齢、家計や貯蓄の状況なども踏まえ、慎重に判断すべきではありますが、必ずしも全期間固定金利タイプでなくても、金利上昇のリスクヘッジができ、総返済額を少なくできる場合も考えられるということです。
 
執筆者：吉満博（よしみつひろし）
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・住宅購入相談室
 
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