「家計が大変で住宅ローンが払えません」競売を避けて任意売却する方法

ファイナンシャルフィールド / 2019年5月27日 9時30分

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ご主人の病気やけが、勤務先の倒産、リストラなど、人生はいつ何が起きるか分かりません。   万が一、そのような事態に陥り、住宅ローンを滞納することになってしまうと、大事な自宅を手放さざるを得ない状況になることも考えられます。   そのような時によく耳にする「競売」と「任意売却」の違いや、メリット、デメリットについて確認してみましょう。  

競売とは

住宅ローンを滞納(一般的には3~6ヶ月以上程度)すると、債務者は分割してローンを返済する権利(期限の利益)を失います。それにより、金融機関などの債権者は、債務者に対して残っているローンを全額、一括返済するよう要求してきます。
 
その際に、残債を一括で返済できるケースは多くありません。そのため、債権者は担保となっている自宅を強制的に売却することで、お金を回収します。これを「競売」と言います。
 
競売の特徴は、所有者(債務者)の同意なしに裁判所が売却を認めることができる点です。そして、裁判所が所有者に代わって、オークション形式(一般競争入札)で最高値の買受人を決定します。
 
競売は、買主がほぼ室内を内覧することなく購入します。そのため、任意売却よりも安価の売却になりがちです。
 

任意売却とは

一方、任意売却の場合は、通常の不動産販売と同じ方法で売り出されます。
 
ただし、任意売却した後も借入金(残債務)が残ってしまうことが多く、債権者(金融機関など)から残債務があることを前提に、抵当権の解除を承諾してもらう必要があります。
 
つまり、債権者の協力がないと任意売却はできないということになります。また、当然ながら残債務(無担保債権)の返済計画について、債権者と取り決めておく必要があります。
 

任意売却のポイント

「自宅を競売にしたくない、できる限り高く売却したい」このような思いから、任意売却の道を選択したいと考えるのは至極当然です。
 
以下に任意売却の主なポイントを挙げてみます。
 
(1)競売に比べて高く売れる可能性がある。かつ、納得した価格で売れる。
 →競売の場合はいくらで売れるのか分からない。
 
(2)通常の販売方法なので、所有者の事情などが公開されない。
 →競売では裁判所やインターネットで公告されるので、諸事情が公開されてしまう。
 
(3)明け渡しの時期や契約日などの希望を買主に主張できる。
 →競売は期日が指定される。
 
(4)引っ越し費用の一部を売却代金から控除できる可能性が高い。
 →ただし、一般的には競売より短期間で引っ越しをしなければならない場合が多い。
 

任意売却する際の注意点

自宅の売却は極めて高額な不動産取引となるため、それに付け込む業者などとのトラブルも多く発生しています。
 
任意売却の業者といってもさまざまで、中には任意売却の専門知識がなかったり、「引っ越し費用100万円をお渡しします」などのトークを巧みに利用し、半ば強引に媒介契約を結ばせる業者もあるようです
 
任意売却は極めて特殊な取引です。専門知識やノウハウ、さまざまな種類の債権者や弁護士などとの交渉経験が必要となります。そのため、複数の会社を比較したり、実績の多い会社を選ぶなど、業者選びも慎重に行わなければなりません。
 

まとめ

自ら、「住宅ローンを滞納したい」「大事な自宅を取り上げられたい」などと考える人はいません。
 
しかし、考えてもいなかった何かしらの理由で支払いが滞ってしまう可能性は誰にでもあります。まずは、金融機関などに返済条件の変更が可能かなど、相談することが重要となるでしょう。
 
一方、住宅金融支援機構は、むしろ任意売却に積極的に取り組んでいます。通常2~3ヶ月滞納となった時点で、任意売却の内容を記載した文書が債務者宛に送付されます。また、手続きについても、専用の「任意売却に関する申出書」を提出することで、比較的簡単に進めることができます。
 
いざという時に慌てることなく対処できるよう、競売と任意売却の違いを理解し、問題を先送りしないようにしましょう。
 
執筆者:高橋庸夫(たかはし つねお)
ファイナンシャル・プランナー
 
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