住宅ローンを比較検討する前に確認したい2つのポイント

住宅ローンについて、金利タイプや返済方法などの情報はよく見聞きするかもしれません。それとは別に、実務者（筆者）の視点から、不動産の売買契約や請負契約に至る前にぜひ知っておいてほしい注意点があります。   大きな買い物だけに、後で「そんなはずじゃなかった…！」「だまされたかも…？」などとならないよう、あらかじめしっかり押さえておきましょう！  

住宅ローン＝生命保険？

一般的に、住宅ローンを借りて不動産を取得する方は、売買契約または請負契約を締結する前に、住宅ローンの事前審査を受けます。
 
物件の場所は？ 価格は？ ローンを借りたい人はどんな職業？ 今の仕事に就いて何年？ 収入は？ 借り入れ希望額は？…といった内容を自己申告し、金融機関がチェックします。
 
事前審査が通れば、借り入れ可能な買主ということで、契約手続きに進みます。
 
ここで注意しなければいけないのは、「事前審査が通っても、その金融機関で必ず借り入れできるわけではない」ということ。住宅金融支援機構のフラット35を除く住宅ローンは、同時に団体信用生命保険に加入することがセットになっています。
 
団体信用生命保険とは、借り入れた人が住宅ローン返済中に死亡または高度障害に至った場合、生命保険会社から金融機関にローン残債が支払われる制度です。万が一のときはローンがなくなるということなので、貸す側も借りる側も安心の仕組みです。
 
さて、事前審査では団体信用生命保険の告知書の提出はありません。ということは、物件契約後の本審査では、健康状態によって、その金融機関で住宅ローンが借りられないということもあり得るのです。
 
持病がおありの方や、健康診断で指摘項目がある方は、念のため前もって民間生命保険会社の死亡保障商品（たとえば定期保険など）を申し込んでみて、加入ができるかどうか確認するのもよいかもしれません。
 
また、団体信用生命保険の加入が難しい場合は、ワイド団信を取り扱っている住宅ローンにする、フラット35で団体信用生命保険を外す、といった方法をとることができます。
 
通常の団体信用生命保険の死亡保障は無料付加されていますが、ワイド団信の場合は有料になります。フラット35から団体信用生命保険を外した場合、借入金利から0.2％差し引くことができ、返済額は安くなりますが、その分民間の生命保険でカバーする必要があります。
 

契約時の「住宅ローン特約」とは？

不動産を取得する場合、契約書を交わしますが、住宅ローンを借りる方が必ずチェックしてほしいのは、その約款の中の「住宅ローン特約」です。
 
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを借りられなかったときに、違約金等の支払いなく手付金（契約金）が返還され、無条件で契約を解除することができるというものです。
 
住宅ローン特約を付けて契約を締結したときは、買主は一定の期限内に住宅ローン申込みの手続きをします。そして、金融機関から借りられなかった場合には、すみやかに住宅ローン特約により契約解除をするか、ほかの方法で資金調達するかを選択します。
 
ということは、ローン特約で明記する（または明記されない）内容によっては、住宅ローンの本審査の結果が出る前に特約期限が終了してしまう可能性があるのです。希望の住宅ローンが借りられず、不利な条件の住宅ローンを借りざるを得なくなることもあります。
 
本審査は、すべての書類を提出してから結果が出るまで、1週間はかかります。ローン特約期限は契約後少なくとも1ヶ月はほしいところです。また、○○銀行の住宅ローンの審査が通ることが購入の前提であれば、その旨明記する必要があります。
 
今回は2点ご紹介しました。今はインターネットで容易に情報が得られる時代、しっかり活用して安心のマイホーム作りにつなげたいですね！
 
執筆者：うらのまさこ
不動産業界出身のFP
 
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