3000万 VS 4000万のマンション別、購入にかかる本当のお金

ファイナンシャルフィールド / 2019年6月6日 11時0分

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マイホームを購入する場合、物件そのものだけでなく、それ以外にも費用がかかります。   とくに、マンションの場合は戸建て住宅と異なり、住宅ローン返済や火災保険料、固定資産税以外にも、マンション共用部分のための管理費や修繕積立金、駐車場や駐輪場などの使用料が必要となります。   そこで今回は、同じ中古マンション内で、 ・専有面積が65平方メートルの3000万円の部屋 ・専有面積が85平方メートルの4000万円の部屋 をそれぞれ購入した場合に、住宅購入にかかるトータルコストがどれくらい変わるか比較してみました。  

マンション購入にかかる費用

中古マンションの購入時には、仲介手数料、住宅ローン関連費用(保証料や事務手数料、印紙代)、登記関連費用などがかかります。
 
また、購入した後にかかる、いわゆる維持管理費用として、毎月の住宅ローン返済以外に管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料などがあります。
 
これらの費用は、購入するマンションの価格や広さ(専有面積)によって変わります。今回は、資金計画や住宅ローン商品、維持管理費用を概算として、比較していきます。
 

3000万円(65平方メートル)と4000万円(85メートル)のマンション(部屋)で変わる資金計画とトータルコスト

設定として、住宅購入のための自己資金を600万円とし、残りを住宅ローンでの借入とします。また、利用する住宅ローン商品を全期間固定金利(金利1.3%)の元利均等返済、返済期間30年としました。
 
そうすると、物件価格3000万円と4000万円のマンション(部屋)を購入する場合の資金計画は、以下のようになります。諸費用(仲介手数料や住宅ローン事務手数料や保証料など)の違いにより、住宅ローン借入金額はそれぞれ2600万円と3700万円となりました。
 

 
また、マンションの場合、管理組合によって違う設定をしているケースもありますが、一般的には共用部分の管理費、修繕積立金の額は、専有部分の持分割合に応じて負担します。
 
ですので、専有面積の違いは、毎月の管理費や修繕積立金、そして固定資産税額にも関係しますし、火災保険料にも影響します。ここでは、それらは次のように設定します。
 
専有面積65平方メートルのマンション(部屋)の場合
・管理費:9000円/月
・修繕積立金:1万2000円/月
・固定資産税:15万円/年
・火災保険料:15万円/10年
 
専有面積85平方メートルのマンション(部屋)の場合
・管理費:1万2000円/月
・修繕積立金:1万6000円/月
・固定資産税:20万円/年
・火災保険料:20万円/10年
 
※管理費や修繕積立金は、長期修繕計画やマンションの劣化状況によって変わりますが、今回の比較では考慮しておりません。また、固定資産税や火災保険料の経年による変化も考慮しておりません。
 
この場合の住宅ローン完済までの30年間の住宅購入費用、ならびに維持管理費用を合わせた総コストは以下のようになりました。
 

 
購入時点の物件価格としては1000万円の違いですが、住宅ローン完済までのトータル費用で比較した場合、約1846万円の違いがでました。
 

マイホーム購入予算の決め方

今回のシミュレーションは、資金計画や住宅ローン商品、維持管理費用を概算として作成したものです。実際に選ばれる物件や住宅ローン商品によって1平方メートル当たりの単価も固定資産税額も変わり、30年後のトータルコストの差も違ってきます。
 
ただ、今回一番言いたいのは、マイホームの予算は、購入後にかかる維持管理費用も含めて考えるべきであるということです。とくにマンションの場合、その維持管理費用は、購入する物件の価格だけでなく専有面積によって変わります。
 
当然、購入後の家計や貯蓄にも影響しますので、教育資金などがかかる時期には、その負担が家計に重くのしかかる可能性もあります。また、購入時点の物件価格の差額が1000万円でも、住宅ローン完済まで総額でみたときに、倍近くの差になることもあります。
 
住居費用にいくらかけるか。物件価格だけではなく、購入後の生活という長期の視点、トータルコストという視点で考えることも大切です。
 
執筆者:吉満博(よしみつひろし)
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・住宅購入相談室
 
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