30代の間で不動産投資が身近に。投資目的は 「年金」や「保険」として

人生100年時代を迎え、元気なシニアが増えた一方で「老後の生活を支えるには年金だけでは不安」という状況が課題となっています。不足分を補うための資産形成に関する情報があふれる中、より積極的に投資と向き合う若年層が増えています。

不動産投資が身近に

「老後資金は自助努力で準備」が話題になり、若年層を中心に「貯蓄から投資」の動きが顕著になってきました。
 
つみたてNISAやiDeCoを始めた人も増加しています。時間を味方につけて資産形成ができることは、この世代にとってとても大きなメリットです。
 
マイナス金利の時代に銀行預金に預けていても増えない。「増やすためには運用が必要」ということで投資信託などが注目されているのですが、この低金利を利用して不動産投資に目を向ける人も増えています。
 
先日、不動産投資のコンサルティングをしている方に取材をする機会がありました。その方の会社内データではありますが、お客さまの属性として、年齢は20～40代が約69%、職種は会社員・公務員が約79% 、平均年収は400万円～600万円が中心だそうです。
 
もちろん、会社の個別データですが、若年層の会社員がローンを組んで不動産投資を始めることが、決して珍しくないことは確かなようです。
 
これまでは「資産がある程度増えたので、金融資産だけでなく不動産にも分散して持っておこう」「相続対策として、金融資産から不動産に移しておこう」等々が、不動産投資の一般的なイメージでした。不動産投資が身近な選択肢になってきたといえそうです。

投資目的は、年金として、保険として

実際に人気が高い不動産投資用物件の条件は3つあるようです。
（1）東京都内で最寄駅から徒歩10分以内（5分以内が好ましい）
（2）ワンルームマンション
（3）中古物件
少ない金額で投資が可能、管理がしやすい、値崩れがしにくいなどが主な理由です。
 
上記取材時に、運用のイメージについても伺いました。ここでは一例として、2500万円の物件で考えます。
 
手付金の10万円以外の2490万円を借入れます（金利1.65％　期間35年）。
家賃の相場が9万2000円、ローン返済額が7万8000円、これに諸経費（維持費）が掛かり、およそ賃料収入の10〜15％が目安です。
 
これではローン返済中に家賃収入は期待できません。そこで、途中でローンの「繰り上げ返済」をします。35歳で35年ローンを組んだので70歳で完済、のところを前倒しして65歳で完済できれば、それ以降の家賃収入は「私的年金」となります。
 
私的年金以外の投資目的として、生命保険としての役割を求めている場合も多いようです。住宅ローンと同様に、投資用物件のローンを組む場合も団体信用保険に加入します（三大疾病特約なども付けられますが、内容をよく確認することは必要です）。
 
所有者にもしものことがあったら、家族に投資用不動産を残すことができます。ローンの支払いの心配がありませんので、家族は家賃収入から維持費を引いた差額を得ることができます。
 
これは収入保障保険の役割です。また物件を売却するという選択もあります。こちらは死亡保険の役割を果たします。

アドバイザー選びが成功のカギ

身近になってきたとはいえ、不動産投資には空室や資産価値下落などのリスクがあります。空室になれば、たちまち運用のイメージは崩れます。
 
そうなると、その分の補填が必要です。空室期間が長くなり売却しようとした場合、もしも物件の資産価値が大幅に下落していたら大きな損失になってしまいます。物件選びと物件管理が重要であることは明白です。
 
成功するには、知識や経験、確かな情報収集力のある信頼できる専門家からのアドバイスが必須です。物件選びもさることながら、専門家選びがキーポイントとなりそうです。
 
執筆者：宮﨑真紀子
ファイナンシャルプランナーCFP(R)認定者、相続診断士

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