不動産投資、あなたにピッタリなのはどの方法？　後編

ファイナンシャルフィールド / 2019年11月13日 8時30分

貯蓄から投資へ資産形成の方法が変化しています。今年からiDeCoやNISAを始めた、という声も聞きます。資産形成の手段のひとつとして、不動産投資に興味を持つ人も増えています。どのような方法があるのかを考える後編です。

（3）不動産小口化商品に投資

不動産小口化商品というのは、対象不動産を複数の出資者で所有して収益を分配するものです。REIT（不動産投資信託）に似ていますが、金融機関で扱う商品ではないので、あまり知られていません。

管轄も金融庁ではなく国土交通省で、国土交通大臣または都道府県知事に許可された事業者が、不動産特定共同事業法（不特法）に基づいた商品として扱うことが認められています。

不動産小口化商品には3つの契約種類がります。
（1）任意組合契約　（2）匿名組合契約　（3）賃貸借型です。
任意組合契約の場合、投資家は出資分に応じて不動産の所有権を持ちます。

以下の例を見てみましょう。

対象物件：○○ビル（主要駅から徒歩3分の新築ビル　商業施設）
申込単位：1口/500万円　最低出資単位2口
募集口数：240口　総額12億円
予定表面利回り：4.09％

対象物件の区分所有をしているという実感がわくと思います。

この例の場合は、任意組合契約を交わすもので、所有権の登記もされる形態を想定しています。

投資物件は都心のオフィスビルやマンション等々がありますが、販売されると早期に完売することが多いのが実情です。

また小口化されているとはいえ、1口500万円といった単位を設定している場合が多いです。購入には、情報をマメにチェックすることが必要です。

相続対策としての不動産

今回は資産形成における選択肢のひとつとして、不動産小口化商品を考えていますが、相続対策として注目されている商品でもあります。

ご存じのとおり、不動産には資産圧縮効果があります。現金で1億円所有していた場合、相続評価は1億円です。それを不動産に換えることで評価額を下げることができますので、節税につながります。

現在、賃貸不動産を所有されている方からの次のようなご相談がありました。

物件は一戸建てで、築年数が経っています。近々、賃借人の引っ越しが決まっています。このまま賃貸物件とするのなら、リフォームが必要です。将来相続が発生したら、2人の子どもに遺したいと思っています。

この物件を売却して2人に分けやすい金融資産の状態にできますが、節税効果を考えると同等の2軒のマンションに買い替えることを考えているとのことでした。

不動産小口化商品を使えば、同じ口数に分けることで2等分できます。相続人が不動産の管理などに手間や時間を取られることもありませんので、効率的といえます。

ただ「親の代から受け継いだ不動産」という感覚は薄いかもしれませんので、その辺りも含めて検討することが必要です。

前編・後編で3つの方法を見てきました。それぞれに特徴があることが分かっていただけたと思います。

運用する金額や期間、流動性などを考えて、自分にあった方法を慎重に選ぶことが大切です。

執筆者：宮﨑真紀子
ファイナンシャルプランナーCFP(R)認定者、相続診断士