相続した時に知っておきたい、土地活用のさまざまな方法って？

土地を相続したら、土地の状態を確認しましょう。状態が分からなければ、土地活用の方法を検討することもできません。被相続人と一緒に暮らしていたり、近くに住んでいたりした場合は、土地の状態を分かっているかもしれません。   しかし、遠くに住んでいた場合は、まったく把握できていないこともあるでしょう。まずは、土地の状態を確認してみましょう。  

土地を相続したがどうすればよいのだろうか？

土地を相続した場合、どうすればよいのでしょうか？まずは、相続した土地の状態が分からなければ、対応することはできません。
 
・更地なのかそれとも建物が建っているのか？
・誰かに貸しているのか？ 自分が使えるのか？
・荒れ放題なのか？ 手入れされているのか？
・宅地、農地、山林、その他、どういう土地なのか？
・市街化区域なのか？ 市街化調整区域なのか？
 
上記以外にも確認するべきことは山ほどあります。まずは、土地の状態を確認することから始めてください。
 

土地は、一般論ではなんともならない

さて、「更地の土地を活用しよう」となった場合を考えましょう。
 
土地の活用では、実は「これが正解」というものはありません。土地は一つひとつ異なる性質を持っているからです。場所、形、面積、日当たり、エリアの需要などさまざまな要因によって、活用方法が大きく異なります。
 
例えば、田畑が多い地域に賃貸住宅の需要は多いでしょうか？実際は、どちらともいえません。賃貸住宅の需要が少ないだろうということは予想がつくかもしれません。それでも、近くに大学があれば、賃貸住宅の需要はあるかもしれません。
 
さらに、賃貸住宅を建築して周りに賃貸住宅が少なければ、競合物件に勝てるかもしれません。一方で、周りに賃貸住宅が供給過剰状態であれば、わざわざ建築しても、利益が得られないかもしれません。
 
国土交通省のデータによると、賃貸住宅の空き家率は全国平均で18.8％です。もし、所有物件において部屋数の2割が空室になってしまったとしたら、事業になるでしょうか？
 
あくまでも、全国平均ですので、エリアによって、空室率は大きく異なります。所有している土地のあるエリアの空室率を確認し、事業として成り立つかどうか検討することをおすすめします。
 

土地の活用方法はさまざま

土地の活用方法はさまざまです。土地の状態、エリア、競合などの要因があるので、一般論ではなんともなりません。
 
・賃貸住宅
・ビル店舗
・オフィス
・貸し会議室
・ロードサイド店舗
・ホテル
・駐車場、コインパーキング
・コンテナ
・コインランドリー
・駐輪場、バイクの駐車場
・太陽光発電システム
 
これだけではありません。自分で建築する方法もあれば、土地を貸すという方法もあります。
 
所有している土地に全ての方法が合うわけではありません。エリアそれぞれの需要があります。場合によっては、建築できない土地であるかもしれません。所有している土地に合うものを検討しなければなりません。
 

土地活用を行うのであれば……

上記のように、土地活用には多様な方法があります。不動産に携わったことがない方が、金融機関から多額の借り入れを行い、土地活用を行うことはおすすめできません。土地活用も賃貸住宅と同様に事業として取り組まなければならないからです。
 
それでは、どうすればよいのか困ると思います。次に示す条件に当てはまるものを検討してみたらいかがでしょうか？
 
・初期費用をなるべくかけない。
・金融機関等から借り入れを行わない。
・かかる経費が少ない。
・更地の固定資産税よりも少しだけ多い収入が得られる。
・収支がプラスになる。
 
支出をできるだけ少なくするということが重要です。金融機関等から借り入れがなければ、抵当権に従って、土地を手放す可能性がほとんどありません。この方法しかないと思うのではなく、土地活用を行う前には、専門家に相談することをおすすめします。
 
まとめると
・土地の状態を確認する
・土地は一般論ではなんともならない
・土地活用を行う前には、十分検討する
 
出典
株式会社 価値総合研究所「賃貸住宅市場の実態について」
借地借家法
 
執筆者：岡田文徳
認知症大家対策アドバイザー

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