60歳からだと住宅ローンは組めない？老後生活の不安

ファイナンシャルフィールド / 2019年12月10日 8時30分

A子さんは58歳、もうすぐ60歳になる夫と2人暮らしです。家族のために頑張ってローンで購入した家も、子どもたちが巣立って行った今、大きくて世話が大変です。今後のことを思うと、もっとコンパクトな家にリフォームしたい。そうすれば、掃除も簡単になるのに。しかし、年金暮らしになるとリフォーム代なんてとても無理。ふと、新聞に目をやると『60歳からの住宅ローン』という広告の文字が飛び込んできました。60歳から借り入れて、どうやって返すのでしょう？

リバースモーゲージ

高齢者が持ち家を担保に金融機関から借り入れをし、死亡後に担保である持ち家を売却して元金と利息を一括で返済する（利息だけ毎月返済するものもあります）仕組みを、リバースモーゲージといいます。

一般的なリバースモーゲージは、生きている間は生活資金を調達しつつ住み続けられるのが大きなメリットです。必ず売却で返済しなくても、相続人の資金で返済することも可能です。子どもたちに家を残す必要がない場合、とても良い制度です。資金は、事業や投資には使えません。

しかし、不動産を担保にするため、価格が下落して借入限度額が下がってしまうことがあります。長生きすることにより、生きている途中で限度額に達してしまうこともあります。他に、金利が上昇して利息が増えてしまうこともあります。このようなデメリットが起こるかもしれません。

また、金融機関によって取り扱いはあっても、一般的なリバースモーゲージの取り扱い地域が限定される場合があります。建物の評価額は古くなるほど下落します。よって、土地の評価額が、金融機関に定められた金額以上でないと融資されないため、地価が高い地域に限定されるのです。

社会福祉協議会にも65歳以上を対象とした不動産担保型生活資金の貸付がありますが、土地の評価額が原則1000万円以上必要です。市街化調整区域にある場合は原則対象外です。マンションも対象外です。このように、一般のリバースモーゲージは、土地家屋を持っていても使えない場合が多くあります。

「住」限定のリバースモーゲージ

ところが、使い道をリフォームや建て替え、住み替え等の住宅関連に限定したリバースモーゲージ『リ・バース60』は、土地家屋が高額である必要はありません。

住宅金融支援機構と民間金融機関による住宅ローンであり、金融機関と住宅金融機構との間の住宅融資保険契約により、相続人による一括返済がすぐに見込めない場合は金融機関に保険金が支払われ、担保物権の下落リスクに対応できるからです（取扱金融機関での商品名はさまざまです）。

毎月の返済は利息のみで、元金は死亡後に担保不動産を売却して一括返済します。繰り上げ返済や相続人による返済の場合は、売却する必要はありません。

そのためまた、生きている間は利息のみの返済になるので元金は減りません。よって、同じ期間で同じ金利の一般的な住宅ローン（元利均等返済）を利用する場合と比較すると、総返済額が多くなります。

また、担保物件を売却しても債務が残った場合は、ノンリコース（相続人が残った債務を返済する必要がない）、リコース（相続人が残った債務を返済する必要がある）がありますが、ノンリコースを選ぶと相続人に迷惑が掛からない反面、金利が高くなる場合があります。

何に使える？　使えない？

リバースモーゲージ型住宅ローンは、
・本人が居住する住宅資金または購入資金
・住宅のリフォーム資金
・住宅ローンの借換資金
・サービス付き高齢者住宅向けの入居一時金
・子世帯などが居住する住宅の取得資金を借りられるための資金
に使うことができます。

一方で、「生活資金」には使うことはできません。また、購入できるのは自分または子世帯が住むところです。「投資用物件の取得資金」にも使えません。

ますます多くなっていく空き屋。『家を残す』から、『家を使い切る』へかじ取りすることで、老後の暮らしにゆとりができます。ただ、頑張ってローンを払ってきた家が、自分の死後子どもに残らないこともあることを納得して利用しましょう。

（引用）
岐阜県社会福祉協議会「生活福祉資金不動産担保型生活資金のご案内」
住宅金融支援機構「リ・バース60」

執筆者：林智慮
CFP(R)認定者