家を売却したら利益が出た!税金はどれくらいかかる?知っておきたい特別控除って?
ファイナンシャルフィールド / 2020年1月7日 10時30分
![家を売却したら利益が出た!税金はどれくらいかかる?知っておきたい特別控除って?](https://media.image.infoseek.co.jp/isnews/photos/financialfield/financialfield_66201_0-small.jpg)
家を売却する経験は、人生の中でそう何度もあるわけではないので、知らないことが多いかもしれません。しかし、申請しなければ、何十万円、何百万円の税金の違いが起こってしまうことがあります。 不動産を売却して利益を得た場合、その利益は譲渡所得として見なされ、税金を支払う必要がありますが、条件を満たせばさまざまな特別控除や特例が受けられます。今回は、不動産譲渡の中の「居住用財産」の譲渡で譲渡益が出た場合についてお伝えいたします。
家を売却して利益が出たときの税金とは?
家と土地(不動産)を売却(譲渡)して利益が出た場合には税金が発生します。では、どれくらいの税金がかかるのでしょうか。不動産を売却したときの利益のことを譲渡所得と呼び、以下の計算式で計算されます。
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/01/795316b92fc766b0181f6fef074f03fa-1.jpg)
取得費で(1)を選択した場合、購入した費用から「減価償却費」を差し引いたものが「取得費」となります。譲渡費用は譲渡する際にかかった費用です。
簡単にいえば、
【売れた金額-(買った金額-下がった価値)-売る時にかかった費用=利益】ということです。
この利益(譲渡所得)に対して、税率をかけて税額を出します。税率は短期譲渡所得の場合は39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)、長期譲渡所得の場合は20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)です。
短期と長期の違いは、譲渡した年の1月1日現在において、短期譲渡所得は所有期間が5年以下、長期譲渡所得は所有期間が5年を超えるということです。
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/01/0161352a3d2ab457dfa6640c52a8eb52.jpg)
上記のように、同じ金額の譲渡でも、短期と長期では税引き後の譲渡所得額にかなりの違いが出ます。譲渡するタイミングが所有期間が5年目に差し掛かるようなときは、税金の負担に大きな違いがあるので気を付けてください。
税務上の所有期間とは?
居住用財産を譲渡するにあたり、所有期間が条件になることが多くあります。では、ここでの税務上の所有期間とはどんな期間なのでしょうか。
上記の短期譲渡所得は所有期間が5年以下、長期譲渡所得は所有期間が1月1日をまたがずに5年を経過している例にお伝えいたします。所有期間は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。
例えば、2014年9月15日に不動産を購入し、2019年9月30日に譲渡したとします。所有期間は満5年を過ぎていますが、長期譲渡所得にはなりません。譲渡した年の1月1日現在が基準になるため、この場合は2019年1月1日が基準となり、5年を超えないのです。
期間を間違えて譲渡してしまうと、大きな税金の違いが発生してしまいますのでご注意ください。
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/01/2b530e80c7d0de90885e285c5d798063-1.jpg)
居住用財産の譲渡の特例
居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たすことにより、下記の特例の適用を受けることができます。特例の内容を把握して、自分の条件に当てはまるものがないか、確認をしておく必要があります。
【譲渡益が生じた場合の特例】
(1)3000万円特別控除の特例
(2)10年超所有軽減税率の特例
(3)特定居住用財産の買換え特例
(1)(2)は重複して適用できます。(1)(3)、(2)(3)の重複の適用はできません。
※(3)特定居住用財産の買換え特例については、国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」(※1)をご参照ください。
居住用財産の定義とは
(1)、(2)の説明をする前に、住居用財産としての定義を確認しておきましょう。居住用財産として特別控除を受ける際には、居住用財産としての定義のどれか1つに当てはまらなければなりません。
1.現在主として自分が住んでいる自宅を売却したとき
2.居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
3.家屋を取り壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき(取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
4.転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき(ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
(1)3000万円特別控除の特例
居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合、譲渡所得から最高3000万円の控除を受けることができます。所有期間に関係なく、譲渡所得から3000万円が控除されます。ただし、3年に一度しか適用できません。
前年、前々年において、居住用財産の譲渡の特例の(1)、(3)の適用を受けていないことが条件です。譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないことも条件です。
上記のケースを同じ条件で計算をしてみます。
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/01/02a26045f6d6ef88e94b9f8505014734.jpg)
譲渡取得の計算式において計算した、短期譲渡所得の税額911万4900円、長期譲渡所得の税額467万2450円が3000万円特別控除の特別控除を受けることにより、税額が0になります。税額が0の場合でも確定申告は必要です。
さらに、3000万円特別控除の特別控除は「共有の居住用財産」を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごとに適用できます。例えば、夫婦で共有の居住用財産の場合、2人が最高3000万円の控除を受けることができるのです。
(2)10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、3000万円特別控除された後の金額について課税長期譲渡所得金額「(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除3000万円=課税長期譲渡所得金額」が6000万円までは軽減税率が適用される特例です。
参照:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 3税率」
3000万円特別控除された後の金額の6000万円以下の部分について、税率が14.21%(所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%)に軽減されます。6000万円超の部分についての税率は長期譲渡所得の場合と同じ20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)です。
次の計算例をご覧ください。
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/01/63a6631bb0826417be60b91a4e23ffdf.jpg)
3000万円特別控除の特別控除、10年超所有軽減税率の特例を適用せずに、長期譲渡所得での税額を計算すると、
(1億8000万円-6500万円)×20.315%=2336万2250円
となります。2つの特例を適用したことにより、1000万円以上の税金が減ったことになります。
まとめ
居住用財産を譲渡することは、人生の中でも多く経験することではありません。だからこそ、知らなかったがゆえに損をしたということがないように、税金について事前に確認しておくことが大切です。
3000万円特別控除の特例は、所有期間に条件がありません。短期譲渡所得で税金を支払うことになれば、譲渡益に対して30%以上の税率がかかるところを最大3000万円控除されるということは、最大900万円もの違いになります。
特別控除は申請と確定申告が必要なので、詳しくは国税庁ホームページ「譲渡所得」(※2)をご参照ください。
(※1)国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
(※2)国税庁「譲渡取得」
(※3)国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 3税率」
執筆者:西川誠司
2級ファイナンシャルプランンニング技能士・AFP認定者、終活ライフケアプランナー、住宅ローンアドバイザー(一般社団法人住宅金融普及協会)
関連記事
不動産を売るなら知っておきたい 売却時に意外とかかる税金基礎知識
マイホームから別の住まいに住み替え。売却する際のポイントは?
ショックを最小限にするために知っとこう!不動産売却する前に注意したい5つのポイント
外部リンク
この記事に関連するニュース
-
恐ろしい…空き家の「相続→売却」で「相続税+所得税」の往復ビンタ! 負担軽減の方法は?【税理士が助言】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年6月27日 11時15分
-
祖父から「大学合格のお祝い」として100万円受け取りました。ビックリしましたが、合格祝いとか入学祝いなら税金のことを考えなくていいですよね?
ファイナンシャルフィールド / 2024年6月22日 10時0分
-
税額控除はお得だと聞きました。住宅ローン控除しか思いつきませんが、家を買う予定はありません。税額控除には他にどのようなものがありますか?
ファイナンシャルフィールド / 2024年6月17日 9時20分
-
娘の就職祝いに「N-BOX」をあげる予定なのですが、「贈与税」が高くならないか心配です。抑えるためにも「中古車」にすべきでしょうか?
ファイナンシャルフィールド / 2024年6月8日 5時0分
-
「またこんなに引かれてる…」給与明細を見てションボリ。手取りを増やすために知っておきたい「所得税」と「控除」の基礎知識【税理士が解説】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年6月7日 11時15分
ランキング
-
1バナナ・パイン・マンゴーが… 軒並み値上がりの“ワケ” 試す人が増えている国産バナナとは…!【Nスタ解説】
TBS NEWS DIG Powered by JNN / 2024年7月3日 21時19分
-
2子供いない夫婦「相続で失敗しない」1つの方法 家庭裁判所で「調停」が必要になるケースもある
東洋経済オンライン / 2024年7月4日 8時20分
-
3妻に先立たれた65歳、年金約17万円・おひとり様シニアを襲う<老後破産へのカウントダウン>
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年7月3日 9時0分
-
4NHKが34年ぶりの「赤字」でも止まらない肥大化 総資産の6割超を現預金と有価証券が占めている
東洋経済オンライン / 2024年7月4日 8時0分
-
5海上の空港になぜ“山”がある? 実は世界初案件「長崎空港」がやたらデコボコしているワケ
乗りものニュース / 2024年7月4日 7時42分
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
![](/pc/img/mission/mission_close_icon.png)
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
![](/pc/img/mission/point-loading.png)
エラーが発生しました
ページを再読み込みして
ください
![](/pc/img/mission/mission_close_icon.png)